En quelques années à peine, le co-living a opéré une mue spectaculaire en Belgique. Ce qui n’était hier qu’un concept expérimental destiné aux jeunes expatriés en quête de flexibilité s’est transformé en une véritable classe d’actifs, scrutée de près par les investisseurs institutionnels, les opérateurs spécialisés et les promoteurs les plus ambitieux du pays.
En 2026, le temps du « Far West » immobilier est clairement révolu. Le marché s’est professionnalisé, la réglementation s’est considérablement durcie, notamment à Bruxelles, et les attentes des locataires ont profondément évolué. Pour un promoteur immobilier, la question n’est donc plus de savoir s’il faut s’intéresser au co-living, mais plutôt de comprendre où, comment et dans quel cadre réglementaire il est possible de s’y positionner intelligemment.
Cet article propose une lecture stratégique du marché belge du co-living, en passant en revue les grandes tendances actuelles, les spécificités régionales entre Bruxelles, la Wallonie et la Flandre, les segments porteurs à moyen terme, ainsi que les choix structurants à intégrer dans toute opération de développement.
Le co-living, moteur du segment « living » en 2025
L’année dernière, le segment résidentiel géré, qu’on appelle désormais « living » et qui englobe le co-living, les résidences services et le logement étudiant, s’est imposé comme l’un des principaux moteurs de la reprise immobilière en Belgique.
Selon CBRE, le volume d’investissement en immobilier commercial atteint environ 1,35 milliard d’euros au premier trimestre 2025, en hausse par rapport à 2024, tandis que les investisseurs interrogés prévoyaient au total quelque 3,7 milliards d’euros de capital à déployer sur le marché belge, dont une part significative orientée vers le résidentiel géré (multifamily, student housing, co‑living). Le co-living n’est plus un marché de niche : il est devenu un pilier des stratégies d’allocation des fonds.
Dans ce contexte, le modèle coche plusieurs cases pour les investisseurs comme pour les promoteurs. Les rendements locatifs dépassent ceux du résidentiel classique, les taux d’occupation restent supérieurs à 95 % chez les opérateurs établis, et la demande structurelle ne faiblit pas, portée par la tension locative persistante, la mobilité professionnelle croissante et l’évolution des modes de vie urbains. Le co-living constitue également un levier particulièrement attractif pour la rénovation énergétique, permettant de transformer une passoire thermique en immeuble performant grâce à des loyers mutualisés.
Bruxelles reste l’épicentre de ce phénomène. Le stock y dépasse désormais les 3 000 unités, les loyers premium se sont stabilisés entre 750 et 1 200 euros charges comprises pour une chambre haut de gamme (source : Realtycare, Baromètre des loyers en Belgique), et l’offre est désormais très régulée, ce qui fait toute la différence entre les projets amateurs et les opérateurs professionnels structurés. En parallèle, la croissance se déplace progressivement vers les villes régionales comme Liège, Anvers, Gand ou Charleroi, où les prix d’acquisition permettent encore de dégager de la marge, à condition de maîtriser des cadres réglementaires parfois plus diffus mais pas moins exigeants.
Un marché concentré autour de quelques acteurs dominants
Le marché bruxellois du co-living est aujourd’hui fortement concentré. On estime que huit opérateurs gèrent près de 80 % du parc professionnel. Parmi eux, Cohabs s’impose comme le leader incontesté, avec 130 millions d’euros levés pour son expansion et l’ambition affichée d’atteindre un milliard d’actifs sous gestion à fin 2025. L’entreprise dispose d’une base solide à Bruxelles, d’une marque reconnue et d’une stratégie d’internationalisation agressive. Derrière, des challengers comme Ikoab, Colive ou Sheltr poursuivent leur développement en ciblant des marchés moins saturés, notamment en Wallonie et en Flandre.
Pour un promoteur, cette concentration du marché implique deux réalités distinctes. D’une part, entrer sur le marché en tant qu’opérateur nécessite désormais une taille critique, une marque établie, une capacité de gestion solide et un alignement ESG irréprochable : ce n’est plus un terrain de jeu pour amateurs.
D’autre part, entrer comme développeur ou partenaire, c’est-à-dire comme promoteur qui vend en bloc à un opérateur ou à un fonds, reste une stratégie parfaitement pertinente. Mais uniquement à condition de maîtriser la réglementation locale, les attentes techniques en matière de programmation et de ratios sanitaires, ainsi que le couple rendement-risque sur le long terme.
Un tournant réglementaire
La plus grande rupture de ces dernières années ne vient ni des prix ni des opérateurs, mais du droit. Désormais, l’approximation n’est plus une option pour quiconque souhaite développer un projet de co-living en Belgique.
Bruxelles : une réglementation stricte
Depuis mai 2024, le co-living est officiellement défini et encadré dans la Région de Bruxelles-Capitale. Les implications pour les promoteurs et investisseurs sont majeures.
En effet, toute création de co-living, défini par la combinaison de baux individuels et de services mutualisés, implique obligatoirement un permis d’urbanisme pour changement d’utilisation. Il n’est plus possible de « glisser » discrètement d’une maison unifamiliale à un immeuble de dix chambres sans changement formel de destination. Concrètement, cela signifie qu’il faut intégrer dans tout business plan des délais de procédure de 12 à 18 mois, ainsi que des coûts de dossier et d’éventuelles conditions imposées par l’urbanisme.
Les normes du Règlement Régional d’Urbanisme ont également été renforcées. Elles imposent désormais une surface minimale par habitant, un ratio précis de sanitaires par chambre et un dimensionnement adéquat des espaces communs. Ces exigences influent directement sur le nombre de chambres commercialisables, la rentabilité nette des projets et la faisabilité technique de la transformation de certains immeubles existants.
Plus significatif encore, le modèle tend vers une double autorisation : un permis pour le bâtiment et un agrément pour l’exploitation, sur le modèle de ce qui existe dans l’hôtellerie. Cette évolution crée une barrière à l’entrée élevée pour les petits investisseurs privés, mais renforce l’intérêt pour les promoteurs de s’adosser à un opérateur professionnel dès la phase de conception, ou de structurer une opération clé-en-main destinée à un investisseur institutionnel.
Le message est clair : à Bruxelles, la conformité doit désormais primer sur tout le reste. Et en cas de défaut, les risques de requalification, d’amende, voire de remise en état, sont plus élevés que jamais. Les autorités communales et régionales sont aujourd’hui outillées pour contrôler et sanctionner.
Il est d’ailleurs à noter que certaines communes, notamment Ixelles, Saint-Gilles et Bruxelles-Villes, se sont exprimées contre le développement du co-living, qu’elles estiment porteurs de nuisances et responsables de pression sur le parc de logements familiaux. Elles peuvent donc utiliser l’outil permis d’urbanisme et l’outil fiscal pour réguler le développement de nouveaux projets. (Source: Carnoy & Braeckeveldt Avocats)
Wallonie : attention au permis de location
La Wallonie, elle, ne dispose pas encore d’une ordonnance spécifique au co-living. La régulation y passe principalement par le permis de location, ce qui crée une distinction fondamentale à bien comprendre.
Une colocation simple, limitée à quatre personnes maximum et régie par un bail unique, est généralement exemptée de permis de location. En revanche, dès qu’un projet implique cinq personnes ou plus, ou qu’il repose sur des baux individuels, le bien est considéré comme un logement collectif et le permis de location devient obligatoire. Ce permis implique le respect strict des normes de sécurité incendie, d’électricité, de salubrité, ainsi que des exigences en matière de surfaces et d’équipements.
Le risque est évident : de nombreux projets montés de manière artisanale se retrouvent aujourd’hui en infraction faute de permis, avec pour conséquence l’impossibilité de louer légalement, une pression croissante des communes et des services logement, et une difficulté majeure à revendre un actif non conforme à un investisseur institutionnel.
À l’inverse, pour les acteurs qui maîtrisent ce cadre wallon, la région constitue une véritable zone d’opportunité. Les prix d’acquisition y sont plus faibles qu’à Bruxelles, la tension locative reste forte dans les pôles urbains comme Liège, Charleroi ou Namur, et les rendements peuvent s’avérer supérieurs, à condition d’intégrer correctement les coûts de mise aux normes et de permis dans le montage financier.
Flandre : une zone grise, mais pas une zone de non-droit
En Flandre, le co-housing et les formes de logement partagé restent moins codifiés spécifiquement que le co-living bruxellois. On y parle davantage de « Samenhuizen », l’habitat groupé traditionnel, ou de « Kamerwonen », la location de chambres. Les projets reposent sur les interprétations locales du Vlaamse Codex Wonen et sur des règlements communaux qui cherchent généralement à éviter la division excessive des maisons unifamiliales et la dégradation de la qualité de vie dans certains quartiers.
Pour un promoteur, cela implique une analyse commune par commune, un dialogue précoce avec les autorités locales, et une vigilance particulière sur les normes de qualité de logement, les conditions de transformation des maisons existantes et les éventuels droits de préemption ou contraintes spécifiques.
Tendances 2025-2030 : au-delà du « millennial expat »
Le co-living « historique » s’adressait principalement aux jeunes actifs et aux expatriés. Ce segment est aujourd’hui mature. La croissance future viendra d’ailleurs.
De nouveaux segments à fort potentiel
Les profils en transition constituent un premier gisement de croissance particulièrement prometteur. Il s’agit de personnes âgées de 35 à 50 ans, fraîchement divorcées ou en reconversion professionnelle, qui connaissent une période de mobilité temporaire. Ces profils recherchent du clé-en-main pour une durée de six à douze mois, avec une certaine qualité de vie et de services, mais sans engagement à long terme. Pour les promoteurs, cela ouvre la voie au développement de produits hybrides, à mi-chemin entre le co-living classique et la résidence de type appart-hotel.
Le co-living senior représente un second segment à fort potentiel, encore largement inexploité. Sur le modèle Abbeyfield, il existe une demande réelle de la part de seniors autonomes qui souhaitent éviter la maison de repos tout en bénéficiant d’un cadre sécurisé, social et non médicalisé. Le co-living peut y apporter une mutualisation des coûts, une réponse efficace à l’isolement, et des formats architecturaux adaptés intégrant accessibilité, espaces communs qualitatifs et jardins partagés. Ce sont des segments encore peu adressés, où un promoteur visionnaire peut prendre position dès maintenant avec des projets pilotes bien réfléchis.
Géographie des opportunités : au-delà des quartiers « prime »
La carte du co-living belge se redessine progressivement. À Bruxelles, les quartiers prime comme Ixelles ou Saint-Gilles arrivent à saturation. Les développeurs se tournent désormais vers des communes comme Forest, Schaerbeek ou Anderlecht, où le prix au mètre carré à l’acquisition permet encore de dégager de la marge malgré les contraintes réglementaires.
Les villes secondaires constituent l’autre terrain de chasse privilégié. Liège, notamment autour du quartier des Guillemins et du centre-ville, ainsi que Charleroi dans le secteur de la Ville Haute, combinent des prix d’entrée plus bas, une tension locative croissante et un besoin évident de requalification urbaine. Dans ce contexte, le co-living peut devenir un vecteur de régénération de quartiers entiers, à condition de s’inscrire dans la stratégie urbaine locale, d’éviter les effets de rejet liés à une gentrification brutale ou à des nuisances, et de proposer des modèles de gouvernance et de gestion responsables.
Quelles stratégies gagnantes pour les promoteurs en 2026 ?
Sur base de cette analyse du marché, trois grands axes stratégiques se dessinent pour les promoteurs immobiliers.
Intégrer la conformité dès le business plan
À Bruxelles comme en Wallonie, la conformité réglementaire n’est plus un sujet accessoire qu’on traite en fin de projet. Il est désormais indispensable d’intégrer d’emblée les délais d’instruction (les délais peuvent atteindre 450 jours ou plus pour un permis d’urbanisme à Bruxelles), les coûts de mise en conformité couvrant la sécurité incendie, les surfaces, les sanitaires, la salubrité et le PEB, ainsi que les exigences éventuelles d’agrément d’exploitation.
Cette approche « compliance first » permet de sécuriser les cash-flows, de rendre les actifs vendables à des investisseurs institutionnels, et d’éviter les mauvaises surprises en phase d’exploitation ou de revente.
Choisir entre taille critique et niche patrimoniale
Le marché se polarise aujourd’hui autour de deux modèles distincts. Le premier est le modèle opérateur, qui vise une taille critique d’au moins 50 lits pour mutualiser les coûts de gestion tels que community managers, services, marketing, maintenance. Ce modèle nécessite un partenariat étroit avec un opérateur existant ou la création d’une structure d’exploitation propre.
Le second est le modèle patrimonial, centré sur la colocation de luxe avec trois à quatre chambres dans une maison ou un appartement qualitatif. Les services y sont limités mais le confort est élevé, et ce format reste souvent sous les radars réglementaires les plus lourds. Il s’avère particulièrement intéressant pour des stratégies patrimoniales à long terme, avec une rotation de locataires maîtrisée.
Pour un promoteur, le choix entre ces deux voies doit se faire très tôt dans le processus, car il impacte la conception architecturale, les coûts de construction et le profil d’acheteur cible, investisseur privé ou institutionnel.
Surveiller et saisir l’opportunité wallonne
La Wallonie constitue aujourd’hui le marché d’opportunité pour le co-living. Les prix d’acquisition y sont plus bas qu’à Bruxelles, les marchés locatifs locaux manquent souvent de logements qualitatifs pour jeunes actifs, et l’encadrement par le permis de location, bien que complexe, devient clair une fois maîtrisé.
Les promoteurs qui réussiront seront ceux qui cartographient précisément les exigences communales et régionales, conçoivent des produits adaptés, (logements collectifs performants versus divisions sauvages) et montent des dossiers de permis de location solides dès le départ.
Conclusion
Le co-living belge en 2026 n’est plus un terrain de jeu improvisé pour investisseurs opportunistes. C’est un marché régulé, dominé par quelques opérateurs professionnels, encadré par des réglementations de plus en plus précises, mais aussi un formidable terrain d’innovation pour les promoteurs capables de concilier qualité architecturale, conformité juridique, performance énergétique et pertinence sociale.
Les questions clés que tout promoteur devrait se poser aujourd’hui sont les suivantes : sur quels segments vais-je me positionner ? Dans quelles villes et quels quartiers mon modèle est-il soutenable, économiquement et réglementairement ? Suis-je aligné avec un opérateur ou un investisseur qui partage ma vision et mes exigences de qualité ? Et surtout : mon projet est-il conçu pour la conformité ?
Par ailleurs, considérez également l’usage du co‑living, non plus comme produit isolé maison par maison, mais comme brique résidentielle au sein de grands projets mixed‑use.
On citera en exemple les projets Matisse 16 à Evere, ou Lake Side à Tour & Taxis, où le co‑living coexiste avec logements classiques, bureaux, commerces et équipements publics.
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