Depuis la réforme du SDT en Wallonie, beaucoup de porteurs de projet gardent en tête les anciens réflexes (décret IC 2015, circulaires, exceptions diverses). Or, le nouveau cadre a modifié plusieurs points clés. Avant de nous attarder sur deux cas concrets, voici un rappel synthétique des notions fondamentales.
Rappel des notions fondamentales
1. Ce que le SDT vise (et ne vise pas)
La législation actuelle sur le SDT :
- Ne concerne que la Wallonie.
- Ne s’applique qu’aux commerces de détail dépassant une surface commerciale nette de 400 m², avec possibilité de seuil abaissé à 200 m² si la commune l’a décidé (délibération du conseil communal).
Le réflexe de base : vérifier à la fois la région, la taille et la décision communale éventuelle.
2. La notion clé : la surface commerciale nette
Seule la surface commerciale nette est prise en considération.
La surface nette est la surface de vente accessible au public, là où il y a un échange (direct ou indirect) avec le client.
Elle inclut notamment :
- Les zones de caisses ;
- Les zones situées à l’arrière des caisses où le client circule encore ;
- Le hall d’entrée si des marchandises y sont exposées ;
- Les surfaces non couvertes accessibles au public où se déroule une activité commerciale (certains espaces extérieurs, auvents, etc.).
Tout ce qui n’est pas accessible au public ou sans interaction commerciale directe (stocks, réserves, bureaux internes, locaux techniques…) ne relève pas de la surface commerciale nette.
3. L’ensemble commercial : une addition de surfaces
La notion d’ensemble commercial reste centrale.
Un ensemble commercial se définit par un lien de droit et/ou de fait, par exemple :
- Même permis, même propriétaire ;
- Accès et/ou parking communs ;
- Cohérence architecturale.
Dans un ensemble commercial, les surfaces commerciales nettes s’additionnent. Ce n’est donc pas seulement la taille de chaque cellule qui compte, mais la somme des surfaces nettes de toutes les entités qui forment l’ensemble.
4. Catégories d’achats et faits générateurs
Les commerces sont classés en 3 grandes catégories, de la plus sensible à la moins sensible :
- Achats légers (équipement de la personne, petit équipement de la maison, loisirs légers…) ;
- Commerce alimentaire (besoins quotidiens ou réguliers, à l’échelle locale) ;
- Achats lourds (produits pondéreux ou volumineux, achat peu fréquent : mobilier, électro, bricolage, gros équipements de sport, etc.).
Changer vers une catégorie plus sensible peut, à lui seul, déclencher une soumission à permis.
Vous êtes soumis à permis dès qu’un des 5 faits générateurs est rencontré, pour une surface commerciale nette supérieure à 400 m² (ou 200 m² si la commune l’a décidé), par exemple :
- Construction d’un nouvel établissement de commerce de détail ;
- Construction d’un nouvel ensemble commercial ;
- Extension d’un commerce ou d’un ensemble commercial ;
- Affectation à une activité commerciale d’un immeuble qui ne l’était pas ;
- Modification importante de la nature de l’activité commerciale (changement de catégorie ou bascule significative vers une catégorie plus sensible).
L’annexe 5 vient alors comme un élément du volet commercial du permis d’urbanisme. C’est le document qui démontre que le projet respecte le SDT ou qui explique pourquoi un éventuel écart serait justifié. En pratique, l’annexe 5 accompagne la demande de permis d’urbanisme dès qu’un des faits générateurs est rencontré.
Application pratique : 2 cas qui ont posé question
Cas 1 – Showroom et zone de retrait
Contexte : un magasin de carrelages est implanté dans un ensemble commercial disposant d’un PIC (Permis d’Implantation Commerciale).
Sous le décret 2015 et la circulaire 2018, ce magasin était considéré comme showroom et n’était pas compris dans la surface commerciale nette : il n’était donc pas soumis à volet commercial.
Aujourd’hui, le magasin souhaite « s’agrandir » en créant une zone de retrait des commandes, accessible au public, sans exposition de marchandises.
- Surface commerciale nette actuelle : 1.457 m² nets.
- Avec la zone de retrait : 1.692 m² accessibles au public.
- Le projet implique une demande de permis d’urbanisme.
La question : une annexe 5 doit-elle être jointe à la demande ?
Réponse donnée par la Région Wallonne :
- Sous le décret de 2015, ce commerce n’avait effectivement pas besoin de volet commercial.
- Mais sur base du CoDT actuel, il est bien qualifié de commerce de détail.
- Dès lors, une annexe 5 est nécessaire.
Si un permis commercial existe pour l’ensemble, on parlera d’extension de l’ensemble commercial qui devra viser la totalité des m² de l’enseigne.
En clair : la requalification du showroom en commerce de détail, couplée à l’extension, fait entrer l’ensemble du point de vente dans le champ du SDT.
Cas 2 : Installation de bornes de recharge sur le parking : des m² extérieurs à intégrer dans la surface commerciale nette !
Contexte : dans le cadre d’une extension de magasin existant, le propriétaire souhaite installer des bornes de recharge pour véhicules électriques sur le parking.
Deux questions se posent donc :
- Dans une extension de magasin existant, faut-il intégrer les places de parking équipées de bornes dans les m² commerciaux ?
- Si oui, le fait générateur devient-il la création d’un ensemble commercial, plutôt que l’extension d’un commerce existant ?
Réponse :
- Avec l’abrogation du Décret IC de 2015, l’arrêté qui excluait les stations-service de son champ d’application est devenu nul.
- Résultat : les stations-service sont à nouveau pleinement couvertes par la définition du commerce de détail.
- En l’état des analyses juridiques, il n’y a aucune démonstration permettant d’exclure les stations vendant de l’électricité et d’inclure seulement celles vendant essence/diesel/gaz.
Conséquences pratiques :
Les bornes de recharge sont à reprendre dans la surface commerciale nette, selon les mêmes modalités que les stations-service :
- Surface commerciale nette = auvent.
- À défaut, surface occupée par les voitures pendant le remplissage.
Sur base de ces informations, le fait générateur serait donc a priori la création d’un ensemble commercial.
