Croissance démographique, vieillissement, écologie… les tendances socio-démographiques et économiques impactent les projets de développement immobilier. Nous en avons choisi quelques-unes pour vous et avons analysé leurs conséquences pour le logement.

1. Une croissance démographique soutenue

Constat : la population connaît une augmentation progressive mais soutenue (plus au GD Luxembourg).

• 2018 : croissance démographique de 0,49 % en Belgique, de 0,4 % en France et de 3 % au GD Luxembourg.
• Différences significatives entre :
  • la Flandre : augmentation de 0,6 % ;
  • la Wallonie : croissance de 0,3 % ;
  • Bruxelles : 0,8 %.
• Cette augmentation est en ligne avec les tendances de ces dernières années, qui devraient également se poursuivre dans les années à venir.
• Le Bureau fédéral du Plan publie régulièrement des projections démographiques. D’après leurs dernières estimations, la population belge devrait passer de 11,4 millions (1er janvier 2018) à 13,2 millions d’habitants en 2070. Principaux facteurs : l’immigration, mais aussi la reprise d’une fécondité en berne ces dernières années.

Conséquences pour le secteur immobilier :

• Actuellement, l’offre peine déjà à suivre la demande. Nous notons un déficit (parfois énorme) entre la production de logements neufs et l’évolution du nombre de ménages.
• Si cette tendance se poursuit, il risque d’y avoir une pénurie de logements. Pour y répondre :
  • Subdivision des immeubles
  • Nouvelles constructions avec des logements plus petits

2. Vieillissement de la population

Constat : le vieillissement de la population atteint son apogée.

• Dès 2030, les seniors (67 ans et +) seront plus nombreux que les jeunes (moins de 17 ans)
• La génération des babyboomers quitte peu à peu la vie active  cela accélèrera le vieillissement de la population jusqu’en 2040, avant une stabilisation.
• L’espérance de vie ne cesse d’augmenter.
• Bruxelles, avec sa population globalement plus jeune, est la région la moins affectée par le vieillissement.

Conséquences pour le secteur immobilier :

• Le vieillissement de la population contribue à une hausse de la part des ménages d’une personne (de 34 % en 2017 à 42 % en 2070) > demande accrue de petits logements
• Ces logements devront être adaptés au public spécifique des séniors et s’accompagner de services > demande accrue de soins à domicile, résidences services, maisons de retraite, etc.).

3. Évolution de la composition des ménages

Constat : la taille moyenne des ménages diminue.

• En Belgique, en 2018, un ménage était composé en moyenne de 2,3 individus. Cette moyenne est moins élevée à Bruxelles que dans le reste du pays, même si on y note une hausse ces dernières années ; c’est d’ailleurs la seule région qui connaît cette tendance.
• Phénomène de décohabitation : la proportion de foyers monoparentaux augmente en Belgique (+25 % entre 2001 et 2014). On note une certaine disparité régionale : il y a moins de couples monoparentaux en Flandre qu’en Wallonie et à Bruxelles.
• Dans toutes les régions de Belgique, il y a toujours plus de ménages composés d’une personne isolée (+ 20 % entre 2001 et 2014). Cette croissance devrait se poursuivre d’ici à 2030 (+22 % entre 2014 et 2030, en Belgique).

• Parmi les ménages isolés et familles monoparentales, on compte de nombreux ménages socialement et financièrement fragilisés.
• Le nombre de familles recomposées est lui aussi en hausse.

Conséquences pour le secteur immobilier :

• Dans les cas de garde alternée, les deux membres du couple séparé doivent trouver un logement pouvant accueillir leurs enfants une partie du temps, mais avec forcément moins de moyens.
• Ménages plus souvent amenés à déménager, au gré des diverses évolutions de la famille ? (agrandissement, séparation, recomposition,…)
• Plus généralement, non seulement la population augmente, mais la taille des ménages diminue. En outre, l’écart entre l’augmentation des revenus et des prix de l’immobilier ne cesse de grandir > nous l’avons dit plus haut et le répétons : la demande de logements à la fois plus petits, plus fonctionnels et abordables ne fera qu’augmenter.

4. Facteurs ‘éconologiques’

Constat : Outre les changements en termes de taille et de composition des ménages, on note plusieurs modes de cohabitation relativement récents, qui sont d’après nous amenés à se développer dans les années à venir. À la source de ces tendances : des motivations tant économiques qu’écologiques et/ou sociales et l’essor général d’une ‘culture du partage’.

4.1 Logement intergénérationnel (ou ‘habitat kangourou’)
Prenons les exemples d’Un toit deux âges (Belgique) ou Cohabit’Age (Luxembourg) : depuis 2009, ces associations réunit des jeunes (étudiants) en quête d’un logement abordable et des séniors qui disposent de chambres/étages libres dans leur habitation. L’objectif est également social : il permet de créer du lien entre les générations et de rompre la solitude des personnes âgées.
Parfois, le sénior accueille même des jeunes ménages dans son ‘habitat kangourou’.

4.2 Habitat groupé (ou ‘cohousing’)
L’habitat groupé a le vent en poupe : il s’agit d’un lieu de vie où cohabitent plusieurs familles ou personnes. Elles bénéficient chacune d’espaces privatifs, mais partagent aussi – volontairement – des espaces communs. Là aussi, le but est de favoriser les liens sociaux, tandis que le partage des espaces et d’équipements (ex. buanderie, salle de jeux, rangement à vélos, atelier…) permettent de réaliser des économies. Leurs habitants ont souvent la fibre écologique.

4.3 Logement partagé
Le principe de la colocation existe depuis longtemps. Mais depuis peu, nous constatons que cette formule, qui intéressait surtout les étudiants et les jeunes travailleurs auparavant, a tendance à s’étendre à une catégorie toujours plus large de la population. L’âge moyen des colocataires aurait fortement augmenté au cours des dernières années, passant à 35 ans à Bruxelles. L’explosion du prix des loyers – surtout dans les quartiers les plus en vogue de la capitale – n’y est certainement pas pour rien…

Conséquences pour le secteur immobilier :

• Les logements intergénérationnels peuvent permettre de palier à la pénurie de (petits) logements, tout en permettant à la personne âgée de rester dans son domicile (cf. vieillissement de la population).
• Nous voyons que certains principes de l’habitat groupé, comme le partage d’espaces communs, sont en train d’être repris par les promoteurs. Ex. projet Tivoli GreenCity, de Citydev : chacun de ses bâtiments comprend un jardin commun, une buanderie collective et un potager partagé sur le toit. En 2018, le projet remportait le Sustainable Building Award.
• Le ‘coliving’, ou quand des promoteurs s’emparent de la colocation : une tendance toute récente à Bruxelles, avec des sociétés comme Ikoab et Cohabs qui développent des projets de colocation taillés sur mesure pour les jeunes professionnels et ‘expats’. Le motif économique est moins présent ici, puisque les loyers sont assez élevés. Il s’agirait plutôt ici du développement d’une niche de ‘colocation de luxe’, où les habitants sont prêts à mettre le prix pour habiter dans une colocation bien gérée et équipée, tout en profitant des contacts sociaux que génère le lieu.