Crise immobilière : GeoConsulting vous présente quelle(s) stratégie(s) adopter pour maintenir la rentabilité de vos projets à travers une série de plusieurs articles.
Doit-on craindre une crise immobilière en Belgique ?
Entre la hausse des taux d’intérêts et de la TVA, l’inflation et l’augmentation du coût des matériaux, un climat d’inquiétude ne cesse de s’accroître sur le marché de l’immobilier en Belgique.
Un marché qui tourne au ralenti et qui conduit les acteurs du Real Estate à se poser de nombreuses questions. Il devient crucial de minimiser les risques financiers et d’anticiper les nouvelles variables qui viennent fragiliser un marché déjà en crise.
Mais comment sécuriser ses projets et s’armer des meilleurs arguments pour garantir l’aboutissement de programmations cohérentes et rentables ? Nous vous proposons d’aborder plusieurs pistes pour vous accompagner dans ces prises de décisions. Dans cet article, nous aborderons en quelques mots différentes pistes et comment le géomarketing peut répondre à certaines problématiques. Nous présenterons, au travers de prochaines publications, des actions et des études de cas menées chez nos clients ou des services spécifiques. Une série de 3 articles pour vous fournir des pistes concrètes pour maintenir la rentabilité de vos projets.
1) Cibler vos zones de protection
« Tout le monde recherche le même type de terrain dans les mêmes zones ». Si autrefois, les promoteurs pouvaient se contenter de prospecter à l’opportunité, la pression foncière est devenue trop importante et concentre le potentiel sur des zones plus limitées. Lorsqu’une opportunité se présente, il est primordial de pouvoir se positionner le plus rapidement possible. Cela n’est envisageable que sur base d’une veille constante et d’indicateurs clairs régulièrement mis à jour. Pour concentrer les efforts de vos équipes vers les territoires qui présentent le plus de potentiel pour vos projets, il est primordial d’identifier au préalable les meilleures zones où prospecter. En sélectionnant en amont les indicateurs les plus propices à la rentabilité de vos projets, il est possible de cibler géographiquement des zones à très haut potentiel et les prioriser. Quelles zones permettront de garantir une marge suffisante et réduire un maximum les risques encourus ?
Le résultat ? La possibilité de concentrer votre recherche de terrain sur quelques quartiers, plutôt que sur l’ensemble de la Belgique.
2) Déterminer le potentiel captable sur le marché et sur la commune
Le SDT propose déjà des centralités pour les villes et communes wallonnes. Mais celles-ci ont – en principe – le dernier mot en la matière. En effet, les communes peuvent décider de définir elles-mêmes les centralités, et donc déterminer, en respectant certains critères, les zones qu’elles souhaitent préserver ou au contraire, densifier. Pour cela, elles doivent élaborer un Schéma de Développement Communal (SDC) ou un schéma de développement pluri-communal (SDP), ou le revoir si elles en ont déjà un.
3) Une programmation optimale
Identifier le potentiel captable permet de déterminer la programmation idéale pour le projet, tant en termes de besoins que de rentabilité financière. Quelle granulométrie permettra d’assurer un taux d’écoulement rapide des logements proposés ? Quelle mixité de fonctions proposer au regard de l’offre existante et des tendances actuelles ? Quelles fonctions associer pour garantir un équilibre et une mutualisation des services et infrastructures proposées ?
4) Être plus rapide que les autres
« Le temps c’est de l’argent », l’adage est d’autant plus vrai lorsque votre concurrent conclut un accord sur un terrain sur lequel vos équipes prospectaient depuis longtemps. On fait souvent l’impasse sur de nombreuses pré-analyses, faute de temps et de budget. Alors comment faire pour rentabiliser ce temps précieux ? Anticiper premièrement mais aussi faciliter le travail de son équipe de prospection grâce à des outils d’aide à la décision. Par exemple, des analyses et des logiciels qui calculent le potentiel d’une zone, identifie ses principales caractéristiques et centralisent l’information pertinente en quelques clics. Ceux-ci fournissent également des données précieuses aux investisseurs et aux banques afin d’étayer vos dossiers tout en amont de vos démarches.
5) Inclure les bons acteurs aux bons moments
Les délais d’obtention des permis sont souvent longs et fastidieux. Comment se prémunir des refus, recours et plaintes diverses ? Avez-vous identifié l’ensemble des parties prenantes qui peuvent avoir une influence sur votre projet ? La participation est souvent perçue comme un frein dans les projets immobiliers mais l’assistance à maîtrise d’usage peut également se présenter comme un levier d’accélération. Une cartographie des acteurs permet d’identifier les rôles et pouvoirs de chaque acteur, leurs intérêts et leurs poids dans les décisions. Les écouter et les intégrer dans les bonnes phases de votre projet peut vous permettre de gagner un temps précieux et d’enrichir votre dossier d’informations complémentaires. Quelques entretiens en amont de vos projets peuvent parfois vous éviter des années de recours et de débats entre des avocats.
Conclusion ?
Vous l’aurez compris : Le marché de l’immobilier vit une période complexe. Pour maintenir vos investissements à flot, les erreurs ne sont plus permises. Il devient donc vital de réduire vos risques et d’anticiper un maximum les obstacles qui pourraient être rencontrés.
Dans la suite de nos publications, nous détaillerons plus en profondeur certaines de ces solutions et nous partagerons avec vous des études de cas menées afin de répondre à ces enjeux.
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Vous avez un projet immobilier ou commercial ? Nos experts vous accompagnent pour réduire vos risques sur vos projets et vous font gagner un temps précieux dans vos démarches de prospection, de programmation et d’obtention de permis d’urbanisme.
