De Europese vastgoedsector ondergaat een ingrijpende transformatie. Tussen het post-COVID-tijdperk, de veranderende levensstijl en de milieueisen worden ontwikkelaars gedwongen hun aanpak te herzien. Nieuwe woonvormen zijn niet langer marginale experimenten: ze vertegenwoordigen nu een marktpotentieel van honderden miljarden euro’s tegen 2030.

Een fundamenteel fenomeen, veel meer dan een trend

Participatief wonen, co-living, intergenerationeel wonen, modulaire woningen… Deze concepten weerspiegelen de zoektocht naar flexibiliteit, het delen van middelen en versterkte sociale banden. Ze passen binnen de logica van de “15-minutenstad”, een theorie van Carlos Moreno die inmiddels is overgenomen door Parijs en zestien andere wereldsteden. Het idee is eenvoudig: inwoners de mogelijkheid bieden om te wonen, te werken, boodschappen te doen, zorg te krijgen, te leren en zich te ontplooien op minder dan vijftien minuten lopen of vijf minuten fietsen van hun woning.

Deze convergentie is geen toeval. De pandemie heeft trends versneld die al aan de gang waren: de opkomst van telewerken, de zoektocht naar buitenruimtes, de groeiende behoefte aan modulaire woningen en de waardering van lokale diensten. Deze ontwikkelingen zijn gebaseerd op het principe van  chronotopie – het gedifferentieerde gebruik van ruimtes in functie van tijd – en worden gestuurd door vier kernprincipes: dichtheid, nabijheid, diversiteit en alomtegenwoordigheid.

Emblematische projecten die de levensvatbaarheid van het model aantonen

Verschillende realisaties tonen al de relevantie van deze benaderingen aan. In Brussel illustreert de site van Tour & Taxis deze dynamiek perfect. Het voormalige goederenstation van 45.000 m² is omgevormd tot een gemengde overdekte wijk met kantoren, winkels en recreatieve voorzieningen. Het project, ontwikkeld door Nextensa, rust op de  de grootste houten structuur van Europa, is energieneutraal en integreert twaalf nieuwe gebouwen binnen  de historische omhulling.

In Lyon gaat het Confluence-project nog een stap verder op het gebied van duurzame integratie. Deze ecowijk van 150 hectare, de eerste WWF-gecertificeerde wijk in Frankrijk, zal plaats bieden aan 16.000 inwoners en 25.000 werknemers. Met zijn doelstelling van nul koolstofuitstoot en nul afval zal het 80% van zijn energiebehoeften dekken via lokale, hernieuwbare bronnen. Er wordt zorgvuldig gestreefd naar een evenwicht tussen wonen, werken en winkelen.   Een ander voorbeeld is het project Lyon Smart Community, dat blockchainoplossingen toepast om het energiebeheer te optimaliseren.

Luxemburg blijft niet achter met Nei Hollerich, een grootschalig project dat illustreert hoe men zich kan aanpassen aan extreme beperkingen op het gebied van grondgebruik. Op een terrein van 21 hectare – het grootste bouwterrein van de hoofdstad – voorziet het plan in 390.000 m² bebouwde oppervlakte, waarvan 55% bestemd is voor woningen, evenals coworkingruimtes die met de tram verbonden zijn, op slechts 300 meter van het centraal station.

Op kleinere schaal fungeren middelgrote woonwijken als innovatielaboratoria. Met projecten van 50 tot 500 woningen, die meer flexibiliteit bieden,  kunnen nieuwe modellen worden getest. In Brussel ontwikkelt het Brussels Woningfonds originele programma’s zoals Brasseleurs d’Art, dat een voormalige brouwerij in Molenbeek ombouwt tot 31 woningen-ateliers voor kunstenaars, of het project Steyls Phase 2 met 95 passiefwoningen. In Lyon combineert de eco-wijk La Duchère, die zich uitstrekt over 11 hectare, energietransitie door middel van geothermie en zonnepanelen met een stedelijke herinrichting die het aandeel sociale woningen terugbrengt van 80 % naar 54 %, terwijl ook parken en buurtwinkels worden geïntegreerd.

Innovatie speelt ook op menselijke schaal. In Villeurbanne blijft het Village Vertical de Europese referentie op het gebied van participatieve huisvesting. Als eerste bewonerscoöperatie van de 21e eeuw in Frankrijk combineert het veertien coöperatieve woningen en vierentwintig sociale woningen in een BBC-structuur van hout en beton. Het model, gebaseerd op een publiek-privaat partnerschap en een grondprijs van het type sociale verhuurder, heeft de ALUR-wet van 2014 geïnspireerd. In België geniet lichte huisvesting sinds 2019 een wettelijk kader met de Waalse Code voor Duurzame Huisvesting, waardoor yurts, woonwagens en tiny houses kunnen voldoen aan de minimale gezondheidsnormen en tegelijkertijd hun ecologische voetafdruk kunnen beperken.

Veranderende regelgeving

Op regelgevend vlak loopt Frankrijk voorop. Met de ALUR-wet van 2014 zijn intercommunale PLU’s verplicht geworden en in 2024 heeft Parijs de eerste bioklimatologische PLU in gebruik genomen. De wet Climat et Résilience van 2022, die ambitieuze doelstellingen vastlegt voor de vermindering van het ruimtegebruik, creëert een gunstig klimaat voor kwalitatieve verdichting.

In België is de aanpak meer regionaal. Wallonië erkent lichte woningen en ondersteunt de sterk groeiende groepshuisvesting. De Code voor Ruimtelijke Ontwikkeling introduceert nieuwe bestemmingsplannen die functionele diversiteit bevorderen en zo nieuwe kansen bieden aan innovatieve ontwikkelaars. Luxemburg versterkt zijn arsenaal met de LENOZ-certificering, de creatie van een duidelijk kader voor betaalbare huisvesting in 2023 en meer steun voor het Woningfonds.

Meer investeren om meer waarde te creëren

De economische kwestie blijft centraal staan. De extra kosten in verband met functionele diversiteit schommelen tussen 15 en 25 %, die van stedelijke verdichting leiden tot een stijging van 30 tot 50 % van de grondprijs, en de invoering van milieunormen zorgt voor nog eens 10 tot 30 % extra uitgaven. Deze investeringen worden echter ruimschoots gecompenseerd door waardestijgingspremies: 10 tot 20 % voor gemengde wijken, 8 tot 15 % voor de nabijheid van diensten en 5 tot 15 % voor milieucertificeringen.

Tegelijkertijd ontstaan er nieuwe economische modellen. De circulaire economie geeft de voorkeur aan de transformatie van bestaande gebouwen, terwijl financiering op basis van data de weg vrijmaakt voor het te gelde maken van verbonden stedelijke diensten. De “as-a-service”-formules bieden abonnementen in plaats van zware investeringen. Ten slotte nemen wooncoöperaties en Community Land Trusts toe, geïnspireerd door het Duitse model van het Mietshäuser Syndikat, waarbij grond en gebouwen worden gescheiden om speculatie te voorkomen.

Technologieën die het verschil maken

Slimme gebouwen maken een ware explosieve groei door. Hun markt, die in 2025 op 143 miljard dollar wordt geschat, zal in 2032 naar verwachting 548,5 miljard dollar bedragen, met een jaarlijkse groei van meer dan 21 %. Het internet der dingen maakt een energiebesparing tot 30% mogelijk, terwijl automatisering de operationele kosten met 20 tot 25% verlaagt. 5G maakt het beheer van duizenden controlepunten in realtime mogelijk.

Modulaire bouw verandert ook de werkwijzen. Het maakt het mogelijk om de bouwtijd met 20 tot 50 % te verkorten, 22 miljard dollar per jaar te besparen in Europa en de Verenigde Staten, terwijl het bouwafval met een factor tien wordt verminderd en de koolstofvoetafdruk met 35 % wordt verkleind. Het gebruik van biogebaseerde materialen, die tot 50 % koolstof in de structuur kunnen opslaan, en biologisch afbreekbare oplossingen zoals mycelium, opent nieuwe perspectieven.

Ten slotte wordt stedelijke mobiliteit een bepalende factor. De markt voor micromobiliteit, die in 2022 werd geschat op 175 miljard dollar, zal tegen 2030 naar verwachting meer dan 360 miljard dollar bedragen, met Europa op als koploper. De opkomst van gedeelde autonome voertuigen, met een verwachte jaarlijkse groei van bijna 35 %, zal de toegankelijkheid van steden ingrijpend veranderen.

Nieuwe typologieën in opkomst

In deze context kennen bepaalde typologieën een sterke groei. De co-livingmarkt, die in 2024 op 7,82 miljard dollar wordt geschat, zal tegen 2030 naar verwachting verdubbelen tot 16,05 miljard, wat neerkomt op een jaarlijkse groei van 13,5 %. Intergenerationeel wonen speelt in op de snelle vergrijzing van de bevolking: in 2030 zullen er in Europa 247 miljoen mensen ouder dan 60 jaar zijn en tegen 2050 zal een kwart van de bevolking van Noord-Europa ouder zijn dan 65 jaar. Hybride vormen, zoals intergenerationeel co-living, zouden zich dus kunnen ontwikkelen naar het voorbeeld van wat al bestaat in Azië.

Ten slotte herdefiniëren gemengde ruimtes het gebruik van plaatsen. Ze integreren wonen, werken, diensten en vrije tijd in een hybride logica. Thuiskantoren, gedeelde conciërgediensten, coworkingruimtes, sportfaciliteiten en buurtwinkels worden gecombineerd binnen een straal van vijftien minuten, als antwoord op de verschillende tijdsbehoeften van de gebruikers.

Overtuigende prestatie-indicatoren

De cijfers spreken voor zich: een vermindering van 15 tot 30 minuten per dag aan reistijd, een optimalisatie van het gebruik van voorzieningen met 30 tot 50 % dankzij de veelzijdigheid, en een besparing van 20 tot 30 % op de kosten van het openbaar vervoer dankzij de logica van de 15-minutenstad.  De rentabiliteit van co-living ligt 20 tot 40 % hoger dan die van traditionele verhuur, terwijl groepswoningen de grondkosten met 15 tot 30 % verlagen. Het rendement op investeringen in certificeringen wordt binnen vijf tot tien jaar positief, en dankzij modulaire bouw kan een vermindering van 35 % van de CO2-uitstoot worden gecombineerd met 30 % energiebesparing dankzij het internet der dingen.

Conclusie: een transformatie die moet worden aangegrepen

Nieuwe woonvormen zijn niet langer experimentele concepten, maar concrete en rendabele realiteiten. De convergentie van technologische, demografische en regelgevende trends creëert een bijzonder gunstig klimaat voor actoren die in staat zijn om te anticiperen. Succes zal zijn voorbehouden aan degenen die sectorale silo’s weten te doorbreken en technische innovatie, financiële creativiteit en aanpassing van de regelgeving weten te combineren. Ontwikkelaars die deze uitdaging aangaan, zullen bijdragen aan het vormgeven van de Europese woonomgeving van morgen.