In Wallonië is de verkoopruimte tussen 2014 en 2018 met 18% toegenomen. Nochtans neemt de commerciële dynamiek in de stadscentra elk jaar af. Hoe verklaren we deze paradox? Vijf redenen die het meeste lijken door te wegen.

De Waalse steden blijven de gebieden met het hoogste niveau van commerciële uitrusting: het is drie keer zo hoog als in de rest van het land. Maar er is duidelijk sprake van een neerwaartse trend. Terwijl de verkoopoppervlakten tussen 2014 en 2018 met 18% zijn toegenomen, hebben de stadscentra in dezelfde periode maar liefst 17% van hun winkelruimte verloren. Het resultaat: een groeiende commerciële leegstand en minder dynamische stadscentra. Naar onze mening kan deze evolutie verklaard worden door de volgende 5 oorzaken.

 

• Peri-urbanisatie en de gevolgen daarvan

 

In de jaren zestig begon het fenomeen van de peri-urbanisatie: gedreven door hun verlangen om eengezinswoningen met tuinen te verwerven, verliet de middenklasse de stadscentra om zich aan de rand van de stad te vestigen.

 

Daarna volgden vele diensten: zowel scholen, administratieve structuren, gezondheidsinstellingen enz. als bedrijven vestigden zich aan de rand van de stad, net als. Al deze structuren zijn aangepast aan de levensstijl van huishoudens die buiten de stadscentra wonen, bijna uitsluitend gebaseerd op individueel autoverkeer.

 

Bovendien hebben de inwoners die in de Waalse stadscentra zijn gebleven vaak een lager gemiddeld inkomen, wat de leegloop alleen maar versterkt. Dat is logisch: bedrijven volgen de koopkracht, waar die zich ook bevindt. We stellen vast dat wanneer de inkomens van de inwoners van de Waalse stadscentra hoger zijn, het percentage commerciële voorzieningen in deze centra gehandhaafd blijft.

Maar over het geheel genomen zien we nu dat alleen culturele instellingen en hotels en restaurants voet aan de grond houden, met 1/4 tot 1/3 van hun vestigingen.

 

• Commerciële ruimtes die te klein zijn

 

Een van de redenen die ontwikkelaars vaak aanvoeren als barrière om zich te vestigen in stadscentra is het gebrek aan voldoende grote commerciële panden.

De sector is de afgelopen decennia immers aanzienlijk veranderd. De opkomst van (inter)nationale ketens en de ontwikkeling van het commerciële aanbod en de relatie tussen handelaar en consument (prijs- en keuzefactoren hebben voorrang gekregen op de loyaliteit aan de handelaar en zijn gepersonaliseerd advies) zijn gepaard gegaan met een toename van de verkoopoppervlakten. Deze nemen echter vaak geen genoegen met het beperkte aantal commerciële panden in de binnenstad. Resultaat: ook hier wordt vaak de voorkeur gegeven aan de standsrand.

 

• Handelszaken zijn te verspreid

 

In sommige stadscentra hebben we een commerciële spreiding van 30%, wat betekent dat 30% van de bedrijven zich buiten een commercieel centrum bevindt. Ze zijn geïsoleerd in een vroegere winkelstraat, nu meer gericht op bijvoorbeeld kantoren of woningen. Is dit soort ondernemen nog zinvol voor de consument in een tijd van “alles, meteen” ?

 

• Grensoverschrijdende vlucht

 

In een klein land als België zijn we al snel in het buitenland. En sommige steden net over de grens – Lille, Maastricht, Aken, Luxemburg om er maar een paar te noemen – hebben een sterke aantrekkingskracht voor de Waalse consument. Dit fenomeen van grensoverschrijdende vlucht vertegenwoordigt gemiddeld 2% van de omzet van de detailhandel (een bedrag van 2 miljard euro per jaar!), dit percentage neemt sterk toe rond  de bovengenoemde buitenlandse metropolen.

 

• E-commerce

 

Tot slot is er de e-commerce. In 2018 was deze al goed voor meer dan 7% van de omzet van de detailhandel, dit aandeel kent een sterke jaarlijkse groei. Een fenomeen dat waarschijnlijk niet snel zal verdwijnen (in Engeland, een pioniersnatie in de detailhandel, is dit ongeveer 20%), maar dat niet als een dodelijke afloop moet worden ervaren. Wij zijn ervan overtuigd dat online shoppen een complementaire rol kan spelen in de offline handel, op voorwaarde dat zowel het aanbod als de online aanpak gediversifieerd zijn.

 

Is het bijvoorbeeld gerechtvaardigd om zich te blijven richten op de kledingsector, terwijl we weten dat deze sector steeds succesvoller wordt in de online handel en dat de gemiddelde uitgaven per inwoner in deze sector de afgelopen vier jaar met 10% zijn gedaald? Een van de redenen waarom hotels en restaurants en vrijetijdsactiviteiten (culturele of andere) in de stadscentra zo goed worden onderhouden en zich zelfs verder ontwikkelen, is dat deze sectoren minder te lijden hebben onder de e-commerce. Wij zijn ervan overtuigd dat vrijetijdsactiviteiten, restaurants en cafés tot de krachtigste drijfveren kunnen behoren om de stadscentra in de toekomst nieuw leven in te blazen.

 

Natuurlijk is er niet één oplossing. En bovendien willen we de heropwaardering van de stadscentra niet herleiden tot de vraag “hoe brengen we handelszaken terug naar de stad.”

Handel speelt natuurlijk een belangrijke rol in de aantrekkelijkheid van een stad. En de groeiende commerciële leegstand vergroot alleen maar het verlies aan aantrek, dit is wat we een vicieuze cirkel van leegstand kunnen noemen. Wij zijn ervan overtuigd dat, om dit fenomeen te beteugelen, elke benadering moet worden afgestemd op de noden en behoeften van de consument en zich moet onderscheiden van het online aanbod.

Maar de handel maakt vooral deel uit van een meer mondiaal ecosysteem dat als geheel moet worden herzien. privé- en publieke actoren die al met deze systemische aanpak zijn begonnen, hebben een aanzienlijke voorsprong.

 

Ontdek hier onze voorstellen om de stadscentra nieuw leven in te blazen