Les scénarios prévisionnels planchent sur une croissance de 28 % de la population luxembourgeoise d’ici 2035, sans compter l’augmentation significative des travailleurs transfrontaliers. Combien de surface commerciale supplémentaire faut-il développer pour répondre à cette croissance démographique ? Et est-ce réaliste, au vu de la pression foncière qui ne va que s’accentuer ? Voici nos idées en la matière et les solutions que nous préconisons.

Actuellement, le Grand-Duché de Luxembourg compte 645.000 habitants ; il devrait en accueillir 826.000 en 2035, soit 181.000 habitants supplémentaires en 13 ans et une croissance de 28 %. Selon le Statec (l’Institut national de la statistique et des études économiques), dans un scénario de croissance démographique maximum, le Grand-Duché pourrait même voir sa population atteindre 1,2 million d’habitants à l’horizon 2060 ! 

Le développement commercial pour éviter l’évasion commerciale

Si la population luxembourgeoise croît effectivement de 28 % d’ici 2035, l’offre commerciale devra suivre – au moins en partie – cette croissance démographique. Le risque, si l’offre commerciale ne suit pas ? Une augmentation de l’évasion commerciale vers les pays voisins.

La carte ci-après confronte la situation actuelle aux prévisions pour le futur, en représentant :

• d’une part le taux d’équipement commercial par habitant et par commune en mai 2022 (coloration bleue) ;
• d’autre part l’évolution démographique attendue d’ici 2035 (cercles rouges), c’est-à-dire le nombre d’habitants supplémentaires attendus par commune, selon le Statec.

Commerce : le poids des travailleurs transfrontaliers

Une particularité du GD Luxembourg : le grand nombre de travailleurs transfrontaliers qui y sont actifs. Ces travailleurs – au pouvoir d’achat élevé – jouent un rôle important dans la consommation luxembourgeoise, et doivent donc être tenus en compte dans la définition du potentiel commercial et des besoins en développement commercial au Luxembourg.

Pour se faire une idée du phénomène, les graphiques suivants illustrent l’augmentation du nombre de frontaliers, qui n’a cessé depuis les années 1980 :

• Ils sont passés de plus de 80.000 en 2000 à près de 200.000 en 2020, soit une augmentation de 143 % en l’espace de 20 ans.
• Cette forte augmentation du nombre de travailleurs devrait se poursuivre dans les années à venir : on attend près de 236.000 travailleurs supplémentaires d’ici 2035 !

Il s’agit là d’une croissance hors norme, en comparaison à la population de résidents (pour rappel : 645.000 habitants aujourd’hui).

Quel potentiel pour le développement du retail ?

En 2022, la surface commerciale nette du Grand-Duché totalise 1,519 million de m² (retail, food and beverages & services), soit un ratio de 2,35 m² par habitant. Si on ne tient compte que de l’évolution démographique, et en partant du principe de vouloir conserver un ratio de 2,35 m² par habitant, il faudrait développer un total de 426.000 m² commerciaux supplémentaires à l’horizon 2035.  

Si l’on tient également compte des travailleurs transfrontaliers et de leur augmentation, ce potentiel de développement monte à 505.000 m² commerciaux supplémentaires à ajouter sur le territoire luxembourgeois.

Mais faut-il réellement conserver un taux d’équipement identique à la situation actuelle ? Nous n’en sommes pas convaincus. Il faut en effet tenir compte de :

• L’évolution des habitudes de consommation, et notamment de la montée de l’e-commerce au niveau mondial ;
• L’évolution des habitudes de (télé)travail.

Actuellement, l’e-commerce occupe une part de marché sur le retail d’environ 8 %. Si l’on prend pour hypothèse que l’e-commerce doublerait d’ici 2035, pour atteindre 16 % de parts de marché du retail, le potentiel de développement en retail chute de 505.000 à 329.000 m² de surfaces commerciales supplémentaires. Soit une croissance du commerce physique de 21,6 % pour une croissance démographique de 28 % d’ici 2035. Cela représente une croissance annuelle de 25.300 m² nets (retail, food and beverages & services).

Ces surfaces complémentaires représentent donc le nombre de m² qu’il faudrait théoriquement ajouter pour que le Grand-Duché ne perde pas en attractivité commerciale.

Potentiel de développement commercial : à quel point les prévisions sont-elles fiables ?

Naturellement, ces prévisions sont à surveiller et à réévaluer d’année en année.

• Les habitudes de consommation évoluent très rapidement. Rappelons-nous que l’e-commerce existait à peine il y a une quinzaine d’années. Qui sait quelles nouvelles innovations ou évolutions pourraient totalement transformer les habitudes de consommation d’ici 2035 ?
• Certaines crises ont des effets disruptifs : rien qu’au cours des 15 dernières années, nous avons connu une crise financière et économique majeure, la pandémie de Covid-19 et la guerre en Ukraine. Ces phénomènes sont par définition imprévisibles et impactent forcément l’évolution des comportements et de la demande.

La pression foncière, un frein au développement commercial ?

Autre point d’attention, et non des moindres : cette estimation de potentiel de 329.000 m² supplémentaires se base sur des hypothèses de fortes croissances démographiques et économiques. Mais elles ne tiennent pas compte d’un paramètre essentiel : la pression foncière. En effet, s’il reste identique, le rythme de construction actuel des logements ne permettra pas de loger tous ces nouveaux résidents potentiels. Auquel cas, l’estimation devrait être revue à la baisse.

Une autre problématique qui découle de cette même pression foncière : comment assurer le développement de 25.300 m² commerciaux nets par an, alors que la pression foncière pour le logement est déjà très élevée ?

Nos deux éléments de réponse :

• La mixité fonctionnelle : tout développement immobilier à venir devrait accueillir un juste équilibre entre logement, commerces, bureaux, services, etc. ;
• La reconversion des sites inadaptés : reconversion de friches, densification urbaine, reconversion de sites monofonctionnels en déclin.

Analyser le potentiel de développement, commune par commune

Comment assurer une bonne mixité fonctionnelle en fonction des caractéristiques d’un lieu ? Quel type d’offre commerciale développer à quel endroit ? Il s’agit là d’interrogations nécessitant des analyses micro-géographiques tenant compte des spécificités des lieux et des territoires. Parce qu’une commune comme Esch-sur-Alzette n’a pas les mêmes caractéristiques qu’une commune comme Echternach. Des facteurs comme l’accessibilité, la concurrence, le tourisme, etc. sont autant d’éléments à prendre en compte pour analyser en détail les besoins et les choix en matière de développement commercial.