La mixité intelligente : Vers une nouvelle vision de l’urbanisme  

En associant judicieusement différentes fonctions au sein d’un même projet immobilier, la mixité intelligente optimise l’utilisation des espaces et répond aux besoins variés des usagers. Découvrez comment cette approche redéfinit l’urbanisme contemporain et participez à bâtir les villes de demain.


 

Figure 1: Illustration de Lucas Ciceron – ©Ville & Aménagement Durable

La densification des espaces urbains est souvent perçue comme une solution aux problèmes d’étalement urbain et de gestion des ressources. Toutefois, la simple augmentation du nombre de constructions ne suffit pas. Il s’agit de créer des environnements de vie complets, où les habitants peuvent accéder facilement à une variété de services et d’équipements. L’intensification, quant à elle, vise à maximiser l’utilisation des infrastructures existantes en favorisant des activités diversifiées sur des espaces réduits. Cela permet de réduire les déplacements, de limiter l’empreinte écologique et de renforcer l’attractivité des zones urbaines.

Le concept de chronotopie, qui combine la temporalité et l’organisation spatiale, offre un cadre intéressant pour l’aménagement urbain. Il s’agit de penser les projets immobiliers en fonction des différents moments de la journée et des cycles d’activité. Par exemple, un espace peut servir de parking la journée et se transformer en marché ou en zone de loisirs le soir. Cette gestion temporelle des espaces permet de maximiser leur utilisation, de réduire les conflits d’usage et de créer des quartiers dynamiques et vivants à toute heure. 

La clé de la mixité intelligente réside dans la complémentarité des fonctions. Un projet immobilier réussi est un projet qui permet à ses différentes composantes de se renforcer mutuellement. Par exemple, l’implantation de bureaux près de commerces et de restaurants crée un écosystème où les employés profitent d’une offre variée pendant leurs pauses, tandis que les commerçants bénéficient d’un flux constant de clients potentiels. De même, l’ajout de logements à proximité de zones commerciales et de loisirs permet de réduire les déplacements et de favoriser une vie de quartier plus riche et animée.

Il est crucial de ne pas limiter la mixité fonctionnelle à l’échelle du bâtiment, mais de l’envisager surtout à celle du quartier. Plutôt que d’opter pour des projets monofonctionnels isolés, les promoteurs immobiliers doivent envisager des développements qui s’intègrent harmonieusement dans leur environnement. Par exemple, un quartier résidentiel peut inclure des espaces de travail collaboratifs, des commerces de proximité, des équipements de loisirs et des services publics, tout en préservant une certaine tranquillité pour les habitants. Parfois mieux vaut promouvoir un projet d’immeuble monofonctionnel cohérent qui s’intègre dans un quartier multifonctionnel, plutôt qu’un projet immobilier multifonctionnel qui propose des fonctions déconnectées des besoins du quartier et de ses usagers. Par exemple, vouloir à tout prix développer du retail en pied d’immeuble, contribuera à renforcer la dispersion spatiale du commerce alors qu’un des enjeux de ce secteur consiste à reconcentrer les commerces vers les pôles. De plus, les immeubles « lasagne » (mixité verticale) sont bien souvent invendables auprès des investisseurs.  Il est donc crucial d’envisager cette mixité par quartier plutôt que par immeuble.

Cette vision élargie de la mixité favorise une meilleure cohésion sociale et une utilisation plus durable des infrastructures.

Malgré ses nombreux avantages, la mixité fonctionnelle pose également des défis. Les conflits d’usage sont fréquents, notamment entre les résidents et les activités commerciales ou professionnelles. Une planification minutieuse et une coordination efficace entre les parties prenantes sont nécessaires pour minimiser ces tensions. 

Pour les promoteurs immobiliers, la mixité fonctionnelle représente une opportunité de développer des projets innovants, résilients et attractifs. Il est essentiel de privilégier une approche flexible et adaptable, qui tienne compte des évolutions démographiques, des tendances de consommation et des impératifs environnementaux. En créant des quartiers où les fonctions se complètent et se renforcent, les promoteurs contribuent non seulement à la vitalité économique, mais aussi à la qualité de vie et à l’identité urbaine.

La mixité intelligente, c’est-à-dire si elle est bien pensée et bien intégrée, offre de nombreux avantages : dynamisme économique, réduction des déplacements, revitalisation des centres-villes, amélioration de la qualité de vie et renforcement du lien social. Elle permet également de créer des quartiers plus résilients face aux crises, qu’elles soient économiques, sanitaires ou sociales. Toutefois, cette mixité doit être appliquée avec discernement, en évitant les pièges de l’uniformisation et de la gentrification.

L’exemple concret : le cas des parkings mutualisés

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