---

Braakliggende terreinen, lange tijd beschouwd als stedelijke restzones, moeten meer worden gezien als reservoirs van potentieel. Over het algemeen bevinden ze zich in het hart van strategische gebieden en bieden ze een concreet antwoord op de uitdagingen van duurzame stadsontwikkeling, grondschaarste en de revitalisering van centrale gebieden.  

Er zijn veel voorbeelden, waaronder Wallonië, Zuid-Luxemburg en het Duitse Ruhrgebied.

Tegen de achtergrond van de ecologische transitie en de toenemende druk op beschikbare ruimte is hun herontwikkeling een noodzaak voor het bouwen aan de stad van morgen.Hoewel deze sites een reeks moeilijkheden met zich meebrengen die moeten worden overwonnen , compenseren ze dit vaak met een reeks grote kansen. En precies daar ligt de strategische uitdaging voor ontwikkelaars.

---

Een veelbelovende markt voor slimme beleggers

Volgens Ginkgo en Edmond de Rothschild PE vertegenwoordigt de herbestemming van oude industrieterreinen een investeringspotentieel van €4.000 miljard op Europese schaal (L’Agefi, 2024). 

Dit potentieel is gebaseerd op een winnende vergelijking: inspelen op het tekort aan woningen en tertiaire ruimte en tegelijkertijd de hoeveelheid kunstmatige grond beperken.
Voor investeerders is het ook een kans om winstgevendheid en duurzaamheid met elkaar te verzoenen door tot nu toe onderbenutte grond een nieuw leven te geven.

Ontwikkelaars die weten hoe ze op deze veranderingen moeten anticiperen, hebben dus een grote strategische invloed.

Hoe lenen vervallen industrieterreinen zich voor sobere, levensvatbare en aantrekkelijke stedelijke projecten?

1. Hergebruik van land dat al ontwikkeld is

De meeste oude bedrijfsterreinen bevinden zich in stedelijke of voorstedelijke gebieden die al bebouwd zijn, goed onderhouden en goed geïntegreerd. Hun herontwikkeling maakt het dus mogelijk om enerzijds landbouw- of natuurgrond te  vrijwaren door bestaande ruimte opnieuw te benutten, en anderzijds de stedelijke ontwikkeling op een slimme manier te verdichten in plaats van uit te breiden. Op deze manier leveren ze een directe bijdrage aan de doelstellingen van landbehoud, terwijl een ambitieuze stedelijke ontwikkeling behouden blijft.

Een voorbeeldlocatie in het zuiden van het Groothertogdom is Rout Lëns (of “Rode Lens”), ontwikkeld door IKO Real Estate. Deze gemengde ontwikkeling ten zuidwesten van Esch-sur-Alzette omvat 1.428 woningen op 163.226 m² en overstijgt het rijke industriële verleden om een duurzame, innovatieve en veerkrachtige woonplek te worden (Bron: https://www.ikorealestate.eu/fr/quartier/rout-lens/le-quartier/). Deze dynamiek wordt ook toegepast op andere grootschalige sites zoals Metzeschmelz (AGORA) en Neischmelz (Fonds du Logement).

Voorbeelden zijn Papeteries de Genval in Wallonië (Equilis), Tour & Taxis in Brussel (Nextensa) en Nieuw Zuid in Antwerpen (Triple Living).

2. Bestaande infrastructuren optimaliseren

Wegen, openbaar vervoer, water-, elektriciteits- of rioleringsnetwerken… brownfields zijn vaak aangesloten op de operationele infrastructuur.  Dit betekent een aanzienlijke besparing op de ontwikkelingskosten en een geringere impact op het milieu in vergelijking met projecten in greenfields. Als gevolg daarvan kan de exploitatie winstgevender zijn, zijn sommige voltooiingstijden sneller en is de stedelijke integratie van het project beter.

3. Stedelijke centra die aan kracht verliezen nieuw leven inblazen

Braakliggende terreinen bevinden zich vaak in historisch actieve buurten die in verval of verwaarloosd zijn geraakt. Door ze te transformeren kunnen nieuwe activiteitencentra ontstaan met een sterke functionele mix (woningen, winkels, diensten, activiteiten). Als het project goed gelegen is, kan het zelfs de aantrekkelijkheid van stadscentra verhogen door de vlucht naar de buitenwijken te beperken. Op die manier genereren vervallen industrieterreinen vastgoedwaarde en verhogen ze de levenskwaliteit.

4. Reageren op druk op huisvesting en voorzieningen

Demografische groei, veranderende levensstijlen en de reorganisatie van huishoudens vergroten de behoefte aan huisvesting, openbare voorzieningen en lokale diensten. Braakliggende terreinen bieden de mogelijkheid om hier onmiddellijk op in te spelen. Hun grondcapaciteit is beschikbaar voor de ontwikkeling van nieuwe wooneenheden en onderwijs-, sport- of culturele infrastructuur. En omdat ze vaak grootschaliger en volumineuzer zijn dan traditionele stedelijke percelen, bieden ze een grote gebruiksflexibiliteit. Ze kunnen daarom voldoen aan zowel lokale behoeften als aan de ambities van lokale overheden.

5. Deel uitmaken van overheidsbeleid voor transitie

De Europese Unie en haar lidstaten, waaronder Luxemburg, België en Frankrijk, moedigen de omschakeling van oude industrieterreinen actief aan via fiscale maatregelen en nationale strategieën. De transformatie van deze industrieterreinen wordt dus afgestemd op de prioriteiten van de overheid, waardoor vergunningen en financiering sneller kunnen verlopen.

6. Concurrentievoordelen bieden

In tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, bieden oude bedrijfsterreinen een aantal concurrentievoordelen:

• De terreinen zijn vaak al aangesloten op infrastructuur, wat de kosten verlaagt;
• Bestaande gebouwen kunnen hergebruikt worden, wat renovatieprojecten vereenvoudigt.
• de nabijheid van belangrijke routes, een logistiek en mobiliteitsvoordeel;
• een pool van geschoolde banen, vooral in de industriële en technische sectoren.

Ze zijn ongetwijfeld aantrekkelijker voor residentiële, tertiaire of gemengde projecten.

Stortplaatsen zijn ook een technische, regelgevende en strategische uitdaging…

Anderzijds mag de complexiteit van brownfieldherontwikkelingsprojecten niet worden onderschat. Een aantal obstakels kunnen dit soort projecten vertragen of verzwakken:

• Bodemsanering: vaak essentieel, kan aanzienlijke kosten met zich meebrengen en vereist gespecialiseerde expertise.
• Meervoudige, langdurige procedures: voor oude bedrijfsterreinen gelden specifieke regels (stedenbouw, milieu, erfgoed) die nauwe coördinatie met de autoriteiten vereisen.
• Lokale aanvaardbaarheid: omwonenden kunnen legitieme zorgen uiten (vervuiling, verdichting, verkeersstromen, enz.) die via dialoog moeten worden aangepakt.
• En nog veel meer.

…Maar deze uitdagingen zijn niet onoverkomelijk

Een 4-punts aanpak kan je helpen je project te consolideren en te laten zien hoe je deze complexe locaties kunt transformeren tot echt duurzame wijken.

➤ Een grensoverschrijdende, data-gedreven visie aannemen

Beperk je analyses niet tot een lokaal gebied: ze moeten rekening houden met een bredere territoriale dynamiek, ook grensoverschrijdend.
In grensgebieden zoals het zuiden van Luxemburg, waar zich een aantal grootschalige industriële sites bevinden, overschrijden de dagelijkse stromen van werknemers, consumenten en studenten de administratieve grenzen. Door rekening te houden met deze realiteiten is het mogelijk om de te ontwikkelen functies en gebieden (huisvesting, mobiliteit, detailhandel, enz.) beter af te stemmen op de geografie die door de lokale bewoners wordt ervaren. Dit is wat het verschil heeft gemaakt voor emblematische projecten zoals Metzeschmelz, Neischmelz, Rout Lëns of Belval, waar de verzorgingsgebieden zich over drie landen uitstrekken.

➤ Het project functioneel en realistisch benaderen

Bouw stedelijke programma’s op maat op basis van multisectorale marktstudies: wonen, kantoren, winkels, gezondheidszorg, onderwijs, HoReCa, vrije tijd, enz. Zo kunt u aantonen dat de voorgestelde functies voldoen aan de concrete verwachtingen van toekomstige gebruikers… en aan de lokale economische realiteit.

➤ Ontwerp wijken geïnspireerd op het concept van de “kwartier

Analyseer en toon de bereikbaarheid van essentiële functies aan op 5, 10 of 15 minuten van elk deel van het project, afhankelijk van de manier van reizen.

Met deze aanpak kun je:

• de huidige functionele tekortkomingen in kaart brengen,
• de ontwikkelingsprioriteiten bepalen die binnen het project moeten worden opgenomen,
• mogelijke synergiën identificeren met aangrenzende wijken.

➤ Betrek burgers, vanaf het begin

Voor burgers is verandering vaak een bron van angst. Maar een gezamenlijke aanpak op basis van professionele hulpmiddelen kan je helpen om hen gerust te stellen, eventuele bezwaren weg te nemen of te verzachten, en steun voor je project te stimuleren. Denk in het bijzonder aan: 

• presentatiebijeenkomsten gemodereerd door een derde partij (om steriele confrontaties te vermijden), 
• participatieve workshops met belanghebbenden, gebaseerd op bewezen inclusieve instrumenten, 
• strategische ondersteuning vragen om het project te verdedigen bij de overheid, op basis van feitelijke informatie (inclusief cijfers).

Een concreet voorbeeld is de site Metzeschmelz (Esch-sur-Alzette), waar de herontwikkelingsstrategie onder leiding van AGORA open workshops, digitaal overleg en gemengde politieke comités omvatte, die burgers, lokale autoriteiten en verenigingen mobiliseerden. Gedeeld bestuur versterkt de legitimiteit van het project en de steun van de toekomstige gebruikers. (Paperjam, 2024)

Complexe maar essentiële projecten

Brownfield herontwikkeling is niet alleen een technische of regelgevende kwestie. Het is een visie op een veerkrachtige, duurzame stad en regio, op het kruispunt van ecologie, economie en gemeenschapsleven.

Bij GeoConsulting geloven we dat elk braakliggend terrein een drijvende kracht kan worden voor stedelijke ontwikkeling, op voorwaarde dat het doordacht, gepland en ondersteund wordt met discipline en ambitie. 

We ondersteunen projectontwikkelaars bij het transformeren van vervallen industrieterreinen in duurzame en aantrekkelijke wijken voor gemengd gebruik, door middel van een geïntegreerde aanpak die marktanalyse, stedelijke strategie en lokaal overleg combineert.

Onze kracht ligt in ons vermogen om realistische functionele plannen op te stellen op basis van actuele grensoverschrijdende gegevens die Luxemburg, België en Frankrijk (en Duitsland en Nederland indien nodig) bestrijken. We identificeren de meest relevante functies die moeten worden ontwikkeld (huisvesting, detailhandel, voorzieningen, activiteiten, enz.), in directe samenhang met het beoogde hergebruik, de concrete behoeften van het gebied en de verwachte toekomstige dynamiek.

Naast strategische analyses spelen we een sleutelrol in Assistance à Maîtrise d’Usage (AMU) , waarbij we de relaties tussen ontwikkelaars, lokale overheden en gebruikers (burgers, winkeliers, enz.) vergemakkelijken. Door vroegtijdige raadpleging, participatieve workshops en doelgerichte projectpresentaties versterken we het lokale draagvlak en helpen we beslissingsprocessen efficiënter en transparanter te maken.

Het is precies deze dubbele rol – die van expert én facilitator – die van GeoConsulting een betrouwbare partner maakt voor het veiligstellen en versterken van ambitieuze reconversieprojecten.