In slechts enkele jaren tijd heeft co-living een spectaculaire transformatie ondergaan in België. Wat gisteren nog een experimenteel concept was voor jonge expats op zoek naar flexibiliteit, is vandaag uitgegroeid tot een volwaardige activaklasse, die nauwlettend in de gaten wordt gehouden door institutionele beleggers, gespecialiseerde exploitanten en de meest ambitieuze projectontwikkelaars van het land. 

In 2026 is de tijd van de ‘Wilde Westen’-vastgoedmarkt duidelijk voorbij. De markt is geprofessionaliseerd, de regelgeving is aanzienlijk aangescherpt, met name in Brussel, en de verwachtingen van huurders zijn sterk veranderd. Voor een vastgoedontwikkelaar is het dus niet langer de vraag of hij zich moet interesseren voor co-living, maar veeleer waar, hoe en binnen welk regelgevend kader hij zich op een intelligente manier kan positioneren. 

Dit artikel biedt een strategische analyse van de Belgische co-livingmarkt, waarbij de belangrijkste huidige trends, de regionale specifieke kenmerken van Brussel, Wallonië en Vlaanderen, de veelbelovende segmenten op middellange termijn en de structurele keuzes die in elke ontwikkelingsoperatie moeten worden geïntegreerd, worden besproken. 

Co-living, motor van het segment ‘living’ in 2025 

Vorig jaar heeft het beheerde residentiële segment, dat nu ‘living’ wordt genoemd en co-living, serviceflats en studentenhuisvesting omvat, zich opgeworpen als een van de belangrijkste drijfveren van het herstel van de vastgoedmarkt in België. 

Volgens CBRE bedroeg het investeringsvolume in commercieel vastgoed in het eerste kwartaal van 2025 ongeveer 1,35 miljard euro, een stijging ten opzichte van 2024, terwijl de ondervraagde investeerders in totaal ongeveer 3,7 miljard euro aan kapitaal verwachtten te investeren in de Belgische markt, waarvan een aanzienlijk deel gericht was op beheerd residentieel vastgoed (multifamily, studentenhuisvesting, co-living). Co-living is niet langer een nichemarkt: het is een pijler geworden van de strategieën voor de toewijzing van fondsen  

In deze context voldoet het model aan verschillende eisen van zowel investeerders als projectontwikkelaars. De huuropbrengsten overtreffen die van klassieke woningen, de bezettingsgraad blijft bij gevestigde exploitanten boven de 95 % en de structurele vraag blijft onverminderd groot, gedreven door de aanhoudende druk op de huurmarkt, de toenemende professionele mobiliteit en de evolutie van de stedelijke levensstijl. Co-living is ook een bijzonder aantrekkelijke hefboom voor energetische renovatie, waardoor een energieverslindend gebouw dankzij gedeelde huurprijzen kan worden omgevormd tot een energiezuinig gebouw. 

Brussel blijft het epicentrum van dit fenomeen. Het aanbod bedraagt er nu meer dan 3.000 eenheden, de premiehuren zijn gestabiliseerd tussen 750 en 1.200 euro , inclusief lasten , voor een hoogwaardige kamer (bron: Realtycare, Barometer van de huurprijzen in België), en het aanbod is nu sterk gereguleerd, wat het verschil maakt tussen amateuristische projecten en gestructureerde professionele exploitanten. Tegelijkertijd verschuift de groei geleidelijk naar regionale steden als Luik, Antwerpen, Gent of Charleroi, waar de aankoopprijzen nog steeds ruimte laten voor winst, op voorwaarde dat men zich houdt aan de soms meer diffuse maar niet minder veeleisende regelgeving. 

Een markt die geconcentreerd is rond enkele dominante spelers 

De Brusselse co-livingmarkt is vandaag sterk geconcentreerd. Naar schatting beheren acht exploitanten bijna 80 % van het professionele park. Onder hen is Cohabs de onbetwiste leider, met 130 miljoen euro opgehaald voor zijn expansie en de ambitie om tegen eind 2025 een miljard activa onder beheer te hebben. Het bedrijf heeft een solide basis in Brussel, een bekend merk en een agressieve internationaliseringsstrategie. Daarachter zetten uitdagers als Ikoab, Colive en Sheltr hun ontwikkeling voort door zich te richten op minder verzadigde markten, met name in Wallonië en Vlaanderen. 

Voor een projectontwikkelaar houdt deze marktconcentratie twee verschillende realiteiten met zich mee. Enerzijds vereist het betreden van de markt als exploitant vandaag een kritische omvang, een gevestigd merk, solide managementcapaciteit en een onberispelijke ESG-afstemming: het is niet langer een speelterrein voor amateurs.  

Anderzijds blijft het betreden van de markt als ontwikkelaar of partner, d.w.z. als projectontwikkelaar die in bulk verkoopt aan een exploitant of een fonds, een volkomen relevante strategie. Maar alleen op voorwaarde dat men de lokale regelgeving, de technische verwachtingen op het gebied van programmering en gezondheidsratio’s, en de risico-rendementsverhouding op lange termijn beheerst. 

Een keerpunt in de regelgeving 

De grootste verandering van de afgelopen jaren komt niet van de prijzen of de exploitanten, maar van de wetgeving. Voortaan is benadering niet langer een optie voor wie een co-livingproject in België wil ontwikkelen. 

Brussel: strenge regelgeving 

Sinds mei 2024 is co-living officieel gedefinieerd en gereglementeerd in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Dit heeft grote gevolgen voor projectontwikkelaars en investeerders. 

Voor elke co-living-project, dat wordt gedefinieerd als een combinatie van individuele huurovereenkomsten en gedeelde diensten, is namelijk een stedenbouwkundige vergunning voor functiewijziging vereist. Het is niet langer mogelijk om discreet van een eengezinswoning naar een gebouw met tien kamers over te stappen zonder een formele wijziging van het gebruik. Concreet betekent dit dat in elk businessplan rekening moet worden gehouden met een proceduretermijn van 12 tot 18 maanden, alsook met dossierkosten en eventuele voorwaarden die door de stedenbouw worden opgelegd. 

Ook de normen van het Regionaal Stedenbouwkundig Reglement zijn aangescherpt. Ze leggen voortaan een minimale oppervlakte per inwoner, een precieze verhouding tussen sanitair en kamers en een adequate dimensionering van de gemeenschappelijke ruimtes op. Deze vereisten hebben een directe invloed op het aantal verkoopbare kamers, de nettorendabiliteit van de projecten en de technische haalbaarheid van de verbouwing van bepaalde bestaande gebouwen. 

Nog belangrijker is dat het model neigt naar een dubbele vergunning: een bouwvergunning en een exploitatievergunning, naar het voorbeeld van wat er in de hotelsector bestaat. Deze ontwikkeling vormt een hoge toegangsdrempel voor kleine particuliere investeerders, maar versterkt het belang voor projectontwikkelaars om vanaf de ontwerpfase samen te werken met een professionele exploitant of een kant-en-klare operatie op te zetten voor een institutionele investeerder. 

De boodschap is duidelijk: in Brussel moet conformiteit voortaan voorrang krijgen op al het andere. En bij niet-naleving zijn de risico’s van herkwalificatie, boetes of zelfs herstelwerkzaamheden groter dan ooit. De gemeentelijke en regionale overheden beschikken vandaag over de middelen om controles uit te voeren en sancties op te leggen. 

Er zij overigens opgemerkt dat sommige gemeenten, met name Elsene, Sint-Gillis en Brussel-Stad, zich hebben uitgesproken tegen de ontwikkeling van co-living, omdat zij van mening zijn dat dit overlast veroorzaakt en druk uitoefent op het aanbod van gezinswoningen. Zij kunnen dus gebruikmaken van stedenbouwkundige vergunningen en fiscale instrumenten om de ontwikkeling van nieuwe projecten te reguleren. (Bron: Carnoy & Braeckeveldt Advocaten) 

Wallonië: let op de huurvergunning 

Wallonië beschikt momenteel nog niet over een specifieke regelgeving voor  co-living. De regulering gebeurt er voornamelijk via de huurvergunning, wat een fundamenteel verschil inhoudt dat goed begrepen moet worden. 

Een eenvoudige woongemeenschap, beperkt tot maximaal vier personen en geregeld door een enkele huurovereenkomst, is over het algemeen vrijgesteld van een huurvergunning. Zodra een project echter vijf of meer personen omvat, of gebaseerd is op individuele huurovereenkomsten, wordt het pand beschouwd als een collectieve woning en is een huurvergunning verplicht. Deze vergunning houdt in dat de normen op het gebied van brandveiligheid, elektriciteit en hygiëne, evenals de eisen met betrekking tot oppervlakte en uitrusting, strikt moeten worden nageleefd. 

Het risico is duidelijk: veel ambachtelijk opgezette projecten zijn vandaag de dag in overtreding omdat ze geen vergunning hebben, met als gevolg dat ze niet legaal kunnen worden verhuurd, dat de druk van gemeenten en huisvestingsdiensten toeneemt en dat het erg moeilijk is om een niet-conform actief aan een institutionele belegger door te verkopen. 

Omgekeerd biedt de regio voor spelers die dit Waalse kader beheersen, een echte kans. De aankoopprijzen zijn er lager dan in Brussel, de huurspanning blijft groot in stedelijke centra zoals Luik, Charleroi of Namen, en de rendementen kunnen hoger uitvallen, op voorwaarde dat de kosten voor het aanpassen aan de normen en de vergunningen correct in de financiële constructie worden geïntegreerd. 

Vlaanderen: een grijs gebied, maar geen rechtsvrije zone 

In Vlaanderen zijn co-housing en vormen van gedeelde huisvesting minder specifiek gereglementeerd dan co-living in Brussel. Men spreekt er eerder van “Samenhuizen”, de traditionele groepswoning, of “Kamerwonen”, het verhuren van kamers. De projecten zijn gebaseerd op lokale interpretaties van de Vlaamse Codex Wonen en op gemeentelijke verordeningen die over het algemeen tot doel hebben een buitensporige opsplitsing van eengezinswoningen en een verslechtering van de levenskwaliteit in bepaalde wijken te voorkomen. 

Voor een projectontwikkelaar betekent dit een analyse per gemeente, een vroegtijdige dialoog met de lokale autoriteiten en bijzondere aandacht voor de kwaliteitsnormen voor woningen, de voorwaarden voor de verbouwing van bestaande huizen en eventuele voorkooprechten of specifieke beperkingen. 

Trends 2025-2030: verder dan de ‘millennial expat’ 

Het ‘historische’ co-living richtte zich voornamelijk op jonge werkenden en expats. Dit segment is nu volgroeid. De toekomstige groei zal elders vandaan komen. 

Nieuwe segmenten met een groot potentieel 

Profielen in transitie vormen een eerste bijzonder veelbelovende groeimarkt. Het gaat om mensen tussen 35 en 50 jaar, die net gescheiden zijn of een beroepsomscholing volgen en een periode van tijdelijke mobiliteit doormaken. Deze profielen zijn op zoek naar kant-en-klare oplossingen voor een periode van zes tot twaalf maanden, met een zekere levenskwaliteit en dienstverlening, maar zonder langetermijnverbintenis. Voor projectontwikkelaars opent dit de weg naar de ontwikkeling van hybride producten, die het midden houden tussen klassiek co-living en een appartementenhotel. 

Co-living voor senioren is een tweede segment met een groot potentieel, dat nog grotendeels onbenut is. Naar het voorbeeld van Abbeyfield is er een reële vraag van zelfstandige senioren die een rusthuis willen vermijden, maar wel willen profiteren van een veilige, sociale en niet-medische omgeving. Co-living kan hier zorgen voor een mutualisering van de kosten, een doeltreffend antwoord op isolatie en aangepaste architecturale formules die toegankelijkheid, kwalitatieve gemeenschappelijke ruimtes en gedeelde tuinen integreren. Dit zijn segmenten die nog weinig aandacht krijgen, maar waar een visionaire projectontwikkelaar nu al een positie kan innemen met goed doordachte proefprojecten. 

Geografie van kansen: verder dan de ‘prime’ wijken 

De kaart van co-living in België wordt geleidelijk aan hertekend. In Brussel raken prime wijken zoals Elsene of Sint-Gillis verzadigd. Ontwikkelaars richten zich nu op gemeenten als Vorst, Schaarbeek of Anderlecht, waar de aankoopprijs per vierkante meter ondanks de regelgevende beperkingen nog steeds ruimte laat voor winst. 

Secundaire steden vormen het andere favoriete jachtterrein. Luik, met name rond de wijk Guillemins en het stadscentrum, en Charleroi in de wijk Ville Haute , combineren lagere instapprijzen, een toenemende huurdruk en een duidelijke behoefte aan stedelijke herontwikkeling. In deze context kan co-living een motor worden voor de regeneratie van hele wijken, op voorwaarde dat het past in de lokale stedelijke strategie, dat de afstotende effecten van abrupte gentrificatie of overlast worden vermeden en dat er modellen voor verantwoord bestuur en beheer worden voorgesteld. 

Welke strategieën zijn in 2026 succesvol voor projectontwikkelaars? 

Op basis van deze marktanalyse tekenen zich drie belangrijke strategische lijnen af voor vastgoedontwikkelaars. 

Conformiteit integreren vanaf het businessplan 

Zowel in Brussel als in Wallonië is naleving van de regelgeving niet langer een bijkomstig onderwerp dat aan het einde van een project wordt behandeld. Het is nu essentieel om vanaf het begin rekening te houden met de behandelingstermijnen (die voor een stedenbouwkundige vergunning in Brussel kunnen oplopen tot 450 dagen of meer), de kosten voor het in overeenstemming brengen met de voorschriften op het gebied van brandveiligheid, oppervlakten, sanitaire voorzieningen, hygiëne en EPC, en eventuele vereisten voor een exploitatievergunning. 

Deze ‘compliance first’-benadering maakt het mogelijk om de cashflows veilig te stellen, de activa verkoopbaar te maken voor institutionele beleggers en onaangename verrassingen tijdens de exploitatie- of wederverkoopfase te voorkomen. 

Kiezen tussen kritische omvang en nichepatrimonium 

De markt polariseert zich vandaag rond twee verschillende modellen. Het eerste is het exploitatiemodel, dat streeft naar een kritische omvang van minstens 50 bedden om de beheerskosten, zoals community managers, diensten, marketing en onderhoud, te delen. Dit model vereist een nauwe samenwerking met een bestaande exploitant of de oprichting van een eigen exploitatiestructuur. 

Het tweede is het vermogensmodel, dat gericht is op luxe co-living met drie tot vier kamers in een kwalitatief hoogstaand huis of appartement. De diensten zijn beperkt, maar het comfort is hoog en dit model valt vaak buiten de strengste regelgeving. Het is bijzonder interessant voor vermogensstrategieën op lange termijn, met een gecontroleerde wisseling van huurders. 

Voor een projectontwikkelaar moet de keuze tussen deze twee opties al in een zeer vroeg stadium van het proces worden gemaakt, omdat deze van invloed is op het architectonisch ontwerp, de bouwkosten en het profiel van de beoogde koper, particulier of institutionele belegger. 

De kansen in Wallonië in de gaten houden en benutten 

Wallonië is vandaag de dag de markt met kansen voor co-living. De aankoopprijzen zijn er lager dan in Brussel, de lokale huurmarkten hebben vaak een tekort aan kwalitatieve woningen voor jonge werkenden, en de regelgeving rond huurvergunningen is weliswaar complex, maar wordt duidelijk zodra men ermee vertrouwd is. 

Succesvolle projectontwikkelaars zijn degenen die de gemeentelijke en regionale vereisten nauwkeurig in kaart brengen, aangepaste producten ontwerpen (hoogwaardige collectieve woningen versus ongecontroleerde opsplitsingen) en vanaf het begin solide huurvergunningdossiers samenstellen. 

Conclusie 

Co-living in België in 2026 is niet langer een geïmproviseerd speelterrein voor opportunistische investeerders. Het is een gereguleerde markt, gedomineerd door enkele professionele exploitanten, omkaderd door steeds nauwkeurigere regelgeving, maar ook een geweldig innovatieplatform voor projectontwikkelaars die architecturale kwaliteit, juridische conformiteit, energieprestaties en sociale relevantie met elkaar kunnen verzoenen. 

De belangrijkste vragen die elke projectontwikkelaar zich vandaag zou moeten stellen, zijn de volgende: op welke segmenten ga ik me positioneren? In welke steden en wijken is mijn model economisch en regelgevend haalbaar? Werk ik samen met een exploitant of investeerder die mijn visie en kwaliteitseisen deelt? En vooral: is mijn project ontworpen met het oog op conformiteit? 

Overweeg bovendien om co-living niet langer te beschouwen als een op zichzelf staand product per woning, maar als een residentiële bouwsteen binnen grote gemengde projecten.  Voorbeelden hiervan zijn de projecten Matisse 16 in Evere en Lake Side in Tour & Taxis, waar co-living samengaat met klassieke woningen, kantoren, winkels en openbare voorzieningen. 

Als u een co-livingproject in Brussel, Wallonië of Vlaanderen overweegt, is het beste moment om uw strategie uit te stippelen vóór u uw vergunningen indient.