La Wallonie compte adopter un nouveau Schéma de Développement Territorial en 2023. Ce qu’il faut en retenir : les concepts de ‘centralités’ et d’‘optimisation spatiale’. Ils auront un impact significatif sur l’aménagement du territoire, et donc sur vos biens et projets immobiliers. Nous vous expliquons les principales conséquences pour les projets immobiliers et commerciaux.
Le nouveau SDT en deux mots
Le nouveau projet de Schéma de Développement Territorial (SDT) est destiné à remplacer le schéma de développement de l’espace régional (SDER) de 1999, actuellement d’application. Adopté en 2ième lecture le 30 mars 2023 par le Gouvernement wallon, il a été soumis à enquête publique jusqu’au 14 juillet 2023.
L’objectif principal du nouveau SDT est de réduire l’étalement urbain et l’artificialisation des terres, jusqu’à un arrêt total d’ici 2050. Pour y parvenir, le SDT détermine des « bassins d’optimisation spatiale ». Ceux-ci feront l’objet de mesures concrètes relatives tant à l’occupation du sol qu’aux types d’urbanisation. Quant au développement de logements et de commerces, il sera concentré dans des centralités définies par les communes (ou le cas échéant, le SDT).
1) 75 % des nouveaux logements dans les centralités d’ici 2050
Les centralités se définissent comme les « parties de villes et de villages qui cumulent une concentration en logements, une proximité aux services et équipements et une bonne accessibilité en transports en commun ». En bref, le but est de concentrer l’urbanisation et donc les projets immobiliers vers les lieux les mieux équipés. D’ici 2050, 75 % du développement résidentiel sera concentré dans les centralités.
Le SDT prévoit trois types de centralités :
- les centralités villageoises ;
- les centralités urbaines ;
- les centralités urbaines de pôle : la Région distingue des pôles d’ancrage, pôles régionaux, capitale régionale et pôles majeurs. Ces dénominations reflètent donc le rôle stratégique d’une commune au sein de sa région.
Le SDT zoome encore davantage sur les centralités, puisqu’il mentionne également des « cœurs de centralité ». Celles-ci auront toute leur importance pour la gestion des implantations commerciales (voir plus loin).
2) Plus de pouvoir pour les communes qui s’arment d’un SDC/SDP
Le SDT propose déjà des centralités pour les villes et communes wallonnes. Mais celles-ci ont – en principe – le dernier mot en la matière. En effet, les communes peuvent décider de définir elles-mêmes les centralités, et donc déterminer, en respectant certains critères, les zones qu’elles souhaitent préserver ou au contraire, densifier. Pour cela, elles doivent élaborer un Schéma de Développement Communal (SDC) ou un schéma de développement pluri-communal (SDP), ou le revoir si elles en ont déjà un.
Une fois le SDT en vigueur, les communes ont cinq ans pour adopter leur nouveau SDC. Si elles ne le font pas, les centralités proposées par le SDT restent en vigueur.
En fonction de la taille des projets, certaines demandes de permis d’urbanisme ne dépendront plus directement du fonctionnaire délégué local. Concrètement, si la commune adopte un SDC/SDP elle pourra statuer sur des demandes de permis pour des projets allant jusqu’à 2.500 m². Par contre, pour les communes qui ne possèdent pas de schéma approuvé, le seuil de compétence se limite à 1.500 m².
3) Projets à partir de 2 ha : une réflexion approfondie à prévoir
Le SDT s’appliquera aux projets de logements, commerces de détail et/ou bureaux à partir de 2 ha (au lieu de 15 ha auparavant). Cela s’explique par les objectifs d’optimisation spatiale poursuivis par le SDT ; et évidemment, les projets de plus de 2 ha ont des impacts plus importants en termes d’occupation de l’espace.
Les centralités et les mesures guidant l’urbanisation seront appliquées 5 ans après l’entrée en vigueur du SDT. Deux exceptions :
- Les certificats d’urbanisme n°2 ;
- Les permis liés aux implantations commerciales
Ces deux types de permis seront délivrés conformément au SDT dès son approbation.
4) Logement : des seuils de densité seront à respecter
Différents seuils d’artificialisation et de densité seront à respecter selon la localisation de votre projet.
En dehors des centralités, construire sera beaucoup plus compliqué. Les nouvelles constructions seront limitées, quelle que soit la nature du projet. Quant à la densité, elle sera de maximum 10 logements à l’hectare (sauf exception).
Vous avez acquis des terrains qui se trouvent en dehors des centralités ? Sachez qu’il n’y aura pas de mesures compensatoires pour leur perte de valeur.
Dans les centralités, les projets résidentiels qui concernent des terrains de plus de 0,5 ha devront respecter des densités minimales :
- Au moins 20 logements à l’hectare dans les centralités villageoises ;
- Au moins 30 logements à l’hectare dans les centralités urbaines ;
- Au moins 40 logements à l’hectare dans les centralités urbaines situées dans un pôle.
En outre, le SDT encourage la réutilisation de terrains urbanisés et les projets à impact environnemental réduit.
5) Les implantations commerciales feront l’objet d’un permis d’urbanisme
Vos projets sont avant tout commerciaux ? Voici ce que vous devez retenir du nouveau SDT :
- Les mesures du SDT s’appliqueront dès son approbation ;
- Le SDT ne vise pas à stopper le développement commercial, mais à le concentrer dans des zones spécifiques ;
- Toute implantation commerciale sera soumise à l’obtention d’un permis d’urbanisme ;
- Le mix commercial et la taille d’un projet seront déterminants pour sa localisation.
Les centralités seront bien évidemment les lieux de prédilection pour les (nouveaux) commerces. Certains commerces pourront encore s’implanter en dehors des centralités, mais sous certaines conditions uniquement, évaluées au cas par cas.
Au sein des centralités, les « cœurs de centralité » accueilleront prioritairement les commerces.
Parmi ces cœurs de centralité, on distingue notamment :
- les quartiers de l’hypercentre concentrant les commerces d’achats légers (intégrés à un mix commercial diversifié), les services et équipements ;
- les quartiers péricentraux rassemblant les commerces, services et équipements de proximité ;
- les quartiers de gares ou de nœuds de transports en commun dont l’urbanisation est à renforcer en complémentarité de l’hypercentre.
Conclusion ?
Vous l’aurez compris : avec le nouveau SDT, bien saisir les nuances de la législation sera plus important que jamais lors des procédures d’obtention de permis d’urbanisme.
Vous avez un projet immobilier ou commercial ? Nos experts vous aident à mesurer les impacts de la nouvelle législation sur vos projets et vous font gagner un temps précieux dans vos démarches d’obtention de permis d’urbanisme.
