À la fin du confinement, il est devenu évident qu’on ne retournerait pas de sitôt au ‘monde d’avant’. D’une part, les consignes de sécurité s’instaurent durablement, car le COVID-19 semble vouloir nous accompagner un bon moment. D’autre part, de nombreuses entreprises ont découvert les avantages du télétravail. En bref, l’interaction lieu de vie – lieu de travail est en passe d’être bouleversée très vite, et pour de bon. Voici l’impact pour l’immobilier office.

Le COVID a eu un impact drastique sur nos modes de travail. Alors que seule une minorité des employés télétravaillaient régulièrement auparavant – moins de 15 % en Europe de l’Ouest, voire moins de 10 % en France et en Belgique, celui-ci s’est généralisé du jour au lendemain pour tous les emplois tertiaires.

Pris au dépourvu, les employés ont dû apprendre à aménager leur lieu de vie en espace multifonctionnel. Comme nous l’évoquions dans un précédent article, l’impact s’en ressentira certainement sur l’immobilier résidentiel.

Mais passé la période d’adaptation, une large majorité des nouveaux télétravailleurs a fini par s’y retrouver. Dans toutes les enquêtes, ils expriment leur soulagement de ne plus devoir perdre leur temps dans les embouteillages ou les transports en commun. Et aujourd’hui, peu d’employés sont ravis à l’idée de retourner travailler au bureau cinq jours par semaine comme avant.

Face à la nouvelle normalité, quelles sont les alternatives envisagées par les entreprises ?

 

1. On garde nos bureaux, mais on les réaménage

Nous voyons là deux cas de figure :

• Les entreprises qui veulent revenir à une présence (regroupée en un lieu) maximale de leurs collaborateurs auront intérêt à garder tous leurs mètres carrés de bureaux. D’autant plus qu’elles devront tenir compte des nouvelles exigences en termes d’espace par employé. Pour l’instant, exit les open space comme des ruches débordantes, et encore plus les ‘flex desk’.
• D’autres tiennent à s’adapter à la nouvelle fonction de l’entreprise : elle ne sera plus un simple poste de travail – passer toute la journée devant son PC, on peut le faire chez soi – mais fonctionnera plutôt comme un ‘hub’, un espace de rencontre et d’échange.
  • Ces entreprises comptent multiplier les espaces de discussion et de réunion, petits et grands, formels et informels.
  • Elles devront également prévoir des bulles de silence où travailler tranquillement entre deux réunions. Car si les employés s’en plaignaient depuis de longues années et n’étaient que rarement entendus, le télétravail a prouvé que sans les bruits parasites et les interruptions incessantes générés par les collègues, on se concentre bien mieux.
  • Pour que leurs employés puissent retrouver cet avantage du télétravail qui est de pouvoir plus facilement se changer les idées, les entreprises pensent aussi à aménager plus de lieux de détente.

Dans tous les deux cas, il faudra désormais donner une bonne raison aux gens de se déplacer pour travailler, les motiver, leur donner envie. Cela passe notamment par :

• un lieu de travail accueillant, inspirant et pratique, avec une attention plus poussée pour le design – esthétique, pas uniquement fonctionnel.
• une intégration accrue de la verdure. Nous ne parlons pas ici d’installer trois plantes en pot dans les bureaux mais d’oser plus de matériaux naturels, des murs végétalisés, des terrasses ombragées dans de véritables jardins… Comme pour les centres commerciaux, l’enjeu est de redonner plus d’identité aux lieux de travail et de faire dialoguer les espaces intérieurs et extérieurs.
• une meilleure accessibilité, et notamment par des moyens de transport doux.

Bien sûr, ces démarches ne partent pas d’une logique de réduction de coûts, au contraire. Cette dernière fera pourtant bel et bien partie des préoccupations des entreprises dans l’ère post-COVID- 19. Les solutions suivantes permettent de répondre à ce besoin.

 

2. On trouve une solution pour faire baisser les frais locatifs

Les frais de location occupent une place importante dans le budget des entreprises. Le bail traditionnel est devenu un engagement lourd, d’autant plus si c’est pour se retrouver avec des locaux à moitié vides. Immanquablement, il va décliner au profit d’autres solutions immobilières plus flexibles, avec des économies pouvant se chiffrer à des millions d’euros pour certaines grandes entreprises.

En France, la nouvelle formule immobilière de BNP Paribas Real Estate, NowConnected, répond parfaitement à un double besoin. Destinée aux entreprises qui réduisent leur surface de bureaux – et gageons que l’ère post-COVID devrait en voir quelques-unes – cette offre permet :

• aux entreprises qui ont trop de mètres carrés de louer ou sous-louer des espaces inoccupés. Les revenus générés permettent de réduire leurs propres coûts, voire de leur éviter un déménagement.
• aux entreprises en quête de bureaux de trouver une formule de location plus flexible.

Pour la gestion et l’animation des locaux mis en location, BNP Paribas Real Estate s’est associée à un acteur majeur du coworking en France, Now Coworking.
Nous en sommes convaincus, toute solution impliquant plus de flexibilité, à l’image de celle-ci, est promise à un avenir certain.

 

3. On mise sur un poste de travail 100 % flexible

Nous avons déjà évoqué le succès du télétravail. Pour autant, ce n’est pas l’avenir rêvé de tous les employés. Tout le monde n’a pas réussi à trouver un espace adapté pour le travail à son domicile, et certains déplorent qu’il n’y ait plus de séparation entre vie privée et vie professionnelle.
Une solution à la fois flexible et délocalisable à souhait ? Le travail satellite dans les espaces de coworking.

Eh oui, ces mêmes espaces de coworking en plein boom avant le coronavirus, et à qui celui-ci a infligé un coup dur. Victimes justement de leurs contrats de location flexibles, les coworkings ont été désertés du jour au lendemain.

Pourtant, nous sommes persuadés que ce ralentissement de leur activité n’est que temporaire. Peuplés avant tout par des travailleurs freelances et des start-ups, les coworkings qui tiennent le coup pourraient voir débarquer une nouvelle clientèle. Car la formule coworking implique de nombreux avantages :

• Comme nous l’avons dit, bon nombre d’entreprises comptent réaménager leurs bureaux pour mieux coller à la nouvelle réalité. Or, cela ne se fait pas du jour au lendemain, et la majorité des sociétés ne seront pas prêtes de sitôt à accueillir l’intégralité de leurs salariés. Le coworking peut constituer une bonne solution temporaire.
• Avec le succès du télétravail, de plus en plus d’entreprises envisagent de réduire définitivement leurs espaces de bureaux. Elles pourraient louer des espaces de coworking en complément, dans différents lieux, pour accueillir leurs salariés. On pourrait même envisager des ‘clusters’ d’employés dans ces espaces satellites, regroupés dans le lieu le plus proche de leur domicile.
• Les coworkings offrent un service tout compris permettant d’innombrables économies, de la machine à café aux frais de ménage en passant par les services d’un(e) réceptionniste. Avec une formule fixe par mois, pas de mauvaises surprises, les coûts sont maîtrisés.

 

Conclusion

À l’avenir, le lieu de travail sera peut-être ‘à la carte’ : chez soi, au siège ou dans un coworking. On pourra alors combiner les avantages de ces différentes formules. Quoi qu’il en soit, le mot d’ordre sera : flexibilité.

Mais pour que le coworking réponde à sa potentielle nouvelle fonction – lieu de travail décentralisé – il faudra développer plus de bureaux partagés en dehors des grandes villes.

Ce qui nous amène à un de nos chevaux de bataille : la mixité dans l’aménagement des territoires, essentielle à leur vitalité. Depuis longtemps, nous préconisons cette mixité commerce – bureaux – habitat dans les projets immobiliers (à l’image du nouveau projet Millenium, au Luxembourg). Un centre commercial sera forcément plus fréquenté s’il est bordé d’habitations. D’un autre côté, il est plus motivant de se déplacer pour travailler quand ceci permet de rapidement faire une course ou un passage à la salle de sport après le travail, dans les environs immédiats du bureau. Alors qu’à l’inverse, un quartier uniquement concentré sur une de ces trois fonctions devient immanquablement soit une cité dortoir, soit un désert en soirée ou les weekends.