Les zones commerciales en périphérie manquent d’âme, tandis que les centres-villes sont boudés par les sociétés foncières et les promoteurs. Le retail park est-il LE concept qui satisfera aux besoins et aux exigences de tous ?

Le passé : des ‘boites à chaussures’ inesthétiques

Coûts d’occupation peu élevés, bonne accessibilité, locaux plus vastes et flexibles… depuis plusieurs décennies, les nombreux atouts de la périphérie ont favorisé un développement rapide et parfois anarchique des zones commerciales. Nous en voyons partout le résultat aujourd’hui : un éparpillement incohérent de commerces, les fameuses ‘boites à chaussures’… dépareillées. Ce qui les caractérise :

• La pauvreté architecturale des constructions à bas coût et le manque d’unité architecturale et donc esthétique
• Construits pour la voiture, les alentours de ces zones sont souvent engorgés de trafic. Quant aux éventuels autres usagers (piétons, cyclistes), rien n’est prévu pour eux.
• Depuis toujours, on reproche à cette activité commerciale en périphérie de concurrencer le commerce en ville, où la vacance commerciale augmente.
• Nombre de ces constructions sont devenues obsolètes, et des zones entières ont grand besoin d’un relifting complet.

Les retails parks : « gérés comme une unité »

L’alternative qui remporte aujourd’hui les suffrages ? Les retail parks. Pour répondre aux critiques (justifiées) quant à l’aspect esthétique déplorable des zones commerciales, les promoteurs d’immobilier commercial sont allés s’inspirer des centres commerciaux : « un groupe de commerces, conçu, planifié, réalisé et géré comme une unité », d’après la définition qu’en donne le Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC, France). C’est précisément ce côté mieux planifié et plus uniformisé que proposent les retail parks.

Selon le CNCC, un retail park ou ‘parc d’activité commerciale’ est « un ensemble commercial à ciel ouvert, réalisé et géré comme une unité. Il comprend au moins 5 unités locatives et sa surface est supérieure à 3 000 m² de surface construite. ».

Concrètement, les retail parks allient les atouts pratiques de la périphérie (parking central, accessibilité, grandes cellules, loisir…) et les ingrédients qui font le succès des centres commerciaux (food court, ambiance, architecture, shopping plaisir, services…).

La France, à la pointe en termes de concepts innovants

Ce format « s’attire aujourd’hui les faveurs des enseignes, des investisseurs et des consommateurs », assurait déjà Cushman & Wakefield dans une publication d’avril 2017, Le marché des retail parks en France. La France est en effet un des pays européens qui a vu naître le plus grand nombre de nouveaux projets ces dernières années. C’est là aussi que nous avons trouvé les concepts les plus innovants. Peut-être la stimulation vient-elle du label de qualité Valorpark, décerné aux projets respectant certaines normes de qualité en matière de paysagisme, d’architecture, d’enseigne et de publicité ?

Exemple 1 : Le Shopping Promenade

• Développé par FREY et décliné à plusieurs endroits en France
• Un centre commercial en plein air qui propose une offre diversifiée dans un cadre verdoyant invitant à la flânerie.
• D’après Mathieu Mollière, Directeur de la communication, du marketing et de l’innovation pour le Shopping Promenade, « les attentes des consommateurs changent et bousculent les codes du monde du commerce ». Ils rechercheraient « un lieu pluriel, branché sur les courants porteurs de la créativité et de l’innovation, mixant les offres et les usages ».

Nous vous en avions déjà parlé en abordant le sujet des centres commerciaux : les consommateurs sont effectivement devenus plus exigeants quant au cadre (plus stimulant, plus vert), aux modes d’accès (plus diversifiés et adaptés à différents types de mobilité) et à l’offre (plus diversifiée aussi, avec une attention particulière pour les loisirs et le divertissement).

Exemple 2 : Les projets Open Sky

• Par la Compagnie de Phalsbourg
• Architecture futuriste, verdure, plans d’eau… on est loin des vilaines boites à chaussures. À Buchelay, le nouveau projet viendra d’ailleurs remplacer une zone commerciale de ce type, devenue obsolète.
• À Valbonne, le site aura plusieurs fonctions, puisqu’il accueillera notamment, en plus de surfaces commerciales, des hôtels, bureaux et services publics. Dans ce type de projets, on compte beaucoup sur cette mixité des fonctions pour maximiser les chances de durabilité du projet.

La Belgique et le GD du Luxembourg emboitent le pas

En Belgique, les retail parks sont en plein essor, menés notamment par les sociétés Redevco (ex. le projet Place Richelle, à Waterloo, dont nous vous avions déjà parlé dans un article précédent) et De Vlier. Cette dernière a développé plusieurs sites autour de son concept de « frun shopping », basé sur un « ensemble architectural harmonieux entourant un vaste parking central gratuit, et regroupant un mix d’enseignes nationales et internationales ».

Enfin, le Grand-Duché de Luxembourg voit essaimer ses premiers projets, avec le Retail Park Hifi International à Bettembourg et Boomerang à Strassen.

Enseignes à petits prix, moteurs des retail parks

Les locomotives des retail parks sont souvent des enseignes à petit prix, qui connaissent un fort développement. En France, des enseignes comme GIFI sont en plein essor – la chaîne compte même doubler le nombre de ses points de vente d’ici à 2025. Le pays a vu arriver aussi le géant Action, déjà bien présent en Belgique, un acteur qui mène la vie dure à tous les discounters du non-alimentaire. Ces enseignes qui se multiplient font partie des acteurs qui prennent l’initiative, à côté des grands groupes investisseurs et des promoteurs mobiliers régionaux.

Complémentarité et non concurrence

Si nous n’avons aucun doute sur les qualités architecturales améliorées des nouveaux concepts de Retail Parks, reste la critique sur la concurrence faite au commerce en centre-ville. Depuis toujours, nous estimons primordial chez GeoConsulting que l’offre en périphérie soit pensée en accord avec les pôles existants, et sans déforcer l’hypercentre de l’agglomération.

Ceci dit, la réalité nous impose de voir aussi les multiples problèmes que posent les espaces commerciaux au centre-ville : cellules trop exigües, trop peu flexibles et trop éparpillées, problème d’accès et de parking… Dans le même temps, les centres commerciaux de première génération voient eux aussi leur fréquentation diminuer (mais pas les loyers). Les retail parks – et certainement les plus récents, pensés en fonction des besoins des consommateurs d’aujourd’hui – sont une réponse à tout cela aussi.

Vous l’aurez compris : nous pensons que la concurrence entre centre-ville et périphérie est une problématique beaucoup plus subtile qu’il n’y paraît. À l’heure de la loi Elan en France, qui fait craindre à certains le gel du développement commercial en périphérie, nous soutenons que ce dernier répond à des besoins qui ne seront jamais entièrement comblés par les centres-villes. Et cela ne fait que s’accentuer, avec la demande croissante d’activités de loisirs in- et outdoor, pour lesquelles les retail parks sont mieux calibrés. Mais plus jamais dans de vilaines boites à chaussures, s’il vous plaît ! Place aux retail parks avec une vraie architecture et une valeur ajoutée indiscutable.