Sinds de hervorming van de SDT in Wallonië houden veel projectontwikkelaars vast aan hun oude reflexen (decreet IC 2015, circulaires, diverse uitzonderingen). Het nieuwe kader heeft echter op een aantal belangrijke punten veranderingen doorgevoerd. Voordat we twee concrete gevallen bekijken, volgt hier een beknopte samenvatting van de basisbegrippen. 

Herhaling van de basisbegrippen 

1. Wat de SDT beoogt (en niet beoogt) 

De huidige wetgeving inzake de SDT: 

• Heeft alleen betrekking op Wallonië. 

• Is alleen van toepassing op detailhandelszaken met een netto verkoopoppervlakte van meer dan 400 m², met de mogelijkheid om de drempel te verlagen tot 200 m² als de gemeente daartoe besluit (besluit van de gemeenteraad). 

De basisreflex: controleer zowel de regio, de omvang als het eventuele gemeentelijke besluit. 

2. Het sleutelbegrip: de nettoverkoopoppervlakte 

Alleen de netto verkoopoppervlakte wordt in aanmerking genomen.  

De netto oppervlakte is de verkoopoppervlakte die toegankelijk is voor het publiek, waar er een (directe of indirecte) uitwisseling met de klant plaatsvindt. 
Deze omvat met name: 

• De kassazones. 

• De zones achter de kassa’s waar de klant nog steeds rondloopt. 

• De inkomhal als daar goederen worden tentoongesteld. 

• De niet-overdekte oppervlakten die toegankelijk zijn voor het publiek en waar een commerciële activiteit plaatsvindt (bepaalde buitenruimtes, luifels, enz.). 

Alles wat niet toegankelijk is voor het publiek of waar geen directe commerciële interactie plaatsvindt (voorraden, magazijnen, interne kantoren, technische ruimtes, enz.) valt niet onder de netto commerciële oppervlakte. 

3. Het winkelcentrum: een optelsom van oppervlakten 

Het begrip winkelcentrum blijft centraal staan. 

Een commercieel complex wordt gedefinieerd door een juridische en/of feitelijke band, bijvoorbeeld: 

• Dezelfde vergunning, dezelfde eigenaar. 

• Gezamenlijke toegang en/of parkeerplaats. 

• Architecturale samenhang. 

In een commercieel complex worden de netto commerciële oppervlakten bij elkaar opgeteld. Het is dus niet alleen de grootte van elke cel die telt, maar de som van de netto oppervlakten van alle entiteiten die het complex vormen. 

4. Aankoopcategorieën en bepalende feiten 

Winkels worden ingedeeld in 3 grote categorieën, van de meest gevoelige tot de minst gevoelige: 

• Lichte aankopen (persoonlijke uitrusting, kleine huishoudelijke apparaten, lichte vrijetijdsartikelen, enz. 

• Voedingsmiddelen/buurtwinkels (dagelijkse of regelmatige behoeften, op lokaal niveau). 

• Zware aankopen (zware of omvangrijke producten, weinig frequente aankopen: meubilair, elektro, doe-het-zelf, grote sportuitrusting, enz. 

Alleen al de overstap naar een meer gevoelige categorie kan aanleiding geven tot een vergunningsplicht. 

U bent vergunningplichtig zodra aan één van de 5 voorwaarden is voldaan, voor een netto winkeloppervlakte van meer dan 400 m² (of 200 m² indien de gemeente daartoe heeft besloten), bijvoorbeeld: 

• Bouw van een nieuw detailhandelspand. 

• Bouw van een nieuw winkelcentrum. 

• Uitbreiding van een winkel of winkelcentrum 

• Bestemming van een gebouw voor commerciële activiteiten dat daarvoor niet bestemd was. 

• Aanzienlijke wijziging van de aard van de commerciële activiteit (verandering van categorie of aanzienlijke verschuiving naar een meer gevoelige categorie). 

Bijlage 5 maakt dan deel uit van het commerciële luik van de stedenbouwkundige vergunning. Dit document toont aan dat het project voldoet aan het SDT en legt uit waarom een eventuele afwijking gerechtvaardigd is . In de praktijk wordt bijlage 5 bij de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning gevoegd zodra een van de bepalende feiten zich voordoet. 

Praktische toepassing: 2 gevallen die vragen opriepen 

Geval 1 – Showroom en afhaalzone  

Context: een tegelwinkel is gevestigd in een commercieel geheel dat beschikt over een PIC (Commerciële Vestigingsvergunning). 
Volgens het decreet van 2015 en de circulaire van 2018 werd deze winkel beschouwd als een showroom en werd hij niet meegerekend in de netto commerciële oppervlakte: hij viel dus niet onder het commerciële luik. 

Vandaag wil de winkel “uitbreiden” door een afhaalzone voor bestellingen te creëren die toegankelijk is voor het publiek, zonder dat er goederen worden tentoongesteld. 

• Huidige netto winkeloppervlakte: 1.457 m². 

• Met de afhaalzone: 1.692 m² toegankelijk voor het publiek. 

• Voor het project is een bouwvergunning nodig. 

De vraag: moet bij de aanvraag een bijlage 5 worden gevoegd? 

Antwoord van het Waals Gewest: 

• Volgens het decreet van 2015 had deze winkel inderdaad geen commerciële vergunning nodig. 

• Maar op basis van het huidige CoDT wordt het wel degelijk gekwalificeerd als detailhandel. 

• Daarom is bijlage 5 vereist. 

Als er een handelsvergunning bestaat voor het geheel, spreken we van een uitbreiding van het handelsgeheel, die betrekking moet hebben op de totale oppervlakte van het handelspand. 
Met andere woorden: door de herclassificatie van de showroom als detailhandel, in combinatie met de uitbreiding, valt het hele verkooppunt onder het toepassingsgebied van het SDT. 

Geval 2: Installatie van laadpalen op de parkeerplaats: buitenoppervlakte die moet worden opgenomen in de netto commerciële oppervlakte! 

Context: In het kader van een uitbreiding van een bestaande winkel wil de eigenaar laadpalen voor elektrische voertuigen op de parkeerplaats installeren. 

Dit roept twee vragen op: 

• Moeten bij een uitbreiding van een bestaande winkel de parkeerplaatsen met laadpalen worden meegeteld in de commerciële oppervlakte? 

• Zo ja, wordt het feit dat een commercieel complex wordt gecreëerd dan bepalend, in plaats van de uitbreiding van een bestaande winkel? 

Antwoord: 

• Met de intrekking van het IC-decreet van 2015 is het besluit dat tankstations van het toepassingsgebied uitsloot, nietig geworden. 

• Resultaat: tankstations vallen opnieuw volledig onder de definitie van detailhandel. 

• Op basis van de juridische analyses is er geen bewijs om tankstations die elektriciteit verkopen uit te sluiten en alleen tankstations die benzine/diesel/gas verkopen op te nemen. 

Praktische gevolgen: 

Laadpalen moeten worden opgenomen in de netto commerciële oppervlakte, volgens dezelfde modaliteiten als tankstations: 

• Netto commerciële oppervlakte = luifel. 

• Bij gebrek daaraan, oppervlakte die door auto’s wordt ingenomen tijdens het laden. 

Op basis van deze informatie zou het feit dat aanleiding geeft tot belastingheffing dus a priori de oprichting van een commercieel complex zijn.