Bevolkingsgroei, vergrijzing, ecologie, …. sociodemografische en economische trends hebben een impact op vastgoedontwikkelingsprojecten. Wij hebben er een aantal voor u uitgekozen en hebben de gevolgen ervan voor de huisvesting geanalyseerd.

1. Aanhoudende bevolkingsgroei

Vaststelling: de bevolking neemt geleidelijk maar gestaag toe (meer in het Groothertogdom Luxemburg).

• 2018: bevolkingsgroei van 0,49 % in België, 0,4 % in Frankrijk en 3 % in het Groothertogdom Luxemburg.
• Significante verschillen tussen:
  • Vlaanderen: stijging met 0,6 % ;
  • Wallonië: stijging met 0,3 % ;
  • Brussel: 0,8 %.
• Deze stijging is in lijn met de trends van de afgelopen jaren, die zich naar verwachting ook de komende jaren zullen voortzetten.
• Het Federaal Planbureau publiceert regelmatig bevolkingsprognoses. Volgens hun laatste schattingen zal de Belgische bevolking naar verwachting stijgen van 11,4 miljoen (1 januari 2018) naar 13,2 miljoen inwoners in 2070. Belangrijkste factoren: immigratie, maar ook de toename van het aantal geboortes die de afgelopen jaren waren gedaald.

Gevolgen voor de vastgoedsector:

• Op dit moment heeft het aanbod al moeite om de vraag bij te houden. We stellen een (soms groot) tekort vast tussen de bouw van nieuwe woningen en de evolutie van het aantal huishoudens.
• Als deze trend doorzet, kan er een woningtekort ontstaan. Om daaraan te beantwoorden:
  • Onderverdeling van de gebouwen
  • Nieuwbouwwoningen met kleinere ruimtes

2. Vergrijzing van de bevolking

Vaststelling: de vergrijzing van de bevolking is op zijn hoogtepunt.

• In 2030 zullen er meer senioren (67 jaar en ouder) zijn dan jongeren (jonger dan 17 jaar).
• De babyboomgeneratie verlaat geleidelijk aan de beroepsbevolking, wat de vergrijzing van de bevolking tot 2040 zal versnellen alvorens deze zich weer zal stabiliseren.
• De levensverwachting blijft stijgen.
• Brussel, met haar over het algemeen jongere bevolking, is de regio die het minst door de vergrijzing wordt getroffen.

Gevolgen voor de vastgoedsector:

• De vergrijzing van de bevolking draagt bij tot een toename van het aandeel van eenpersoonshuishoudens (van 34% in 2017 naar 42% in 2070) > toegenomen vraag naar kleine wooneenheden
• Deze wooneenheden zullen specifiek moeten worden aangepast aan de senioren en vergezeld moeten gaan van diensten  > toegenomen vraag naar thuiszorg, serviceflats, bejaardentehuizen, enz.).

3. Veranderingen in de samenstelling van de huishoudens

Vaststelling: de gemiddelde grootte van de huishoudens neemt af.

• In België bestond een huishouden in 2018 gemiddeld uit 2,3 personen. Dit gemiddelde ligt in Brussel lager dan in de rest van het land, hoewel er de laatste jaren een stijging is geweest; het is echter de enige regio met deze trend.
• Afname van mensen die samenwonen: het aandeel van de eenoudergezinnen in België neemt toe (+25% tussen 2001 en 2014)). Er is een zekere regionale ongelijkheid: er zijn minder eenoudergezinnen in Vlaanderen dan in Wallonië en Brussel.
• In alle gewesten van België neemt het aantal huishoudens met één alleenstaande persoon nog steeds toe(+ 20 % tussen 2001 en 2014). Deze groei zal zich naar verwachting voortzetten tot in 2030 (+22% tussen 2014 en 2030 in België).

• Bij de eenpersoonshuishoudens en eenoudergezinnen zijn er vele sociale en financiële kwetsbare huishoudens.
• Ook het aantal nieuw samengestelde families neemt toe.

Gevolgen voor de vastgoedsector :

• In geval van co-ouderschap moeten de twee leden van het gescheiden echtpaar een woning vinden die hun kinderen voor een deel van de tijd, maar met noodzakelijkerwijs minder middelen, onderdak kan bieden.
• Huishoudens worden vaker gedwongen om te verhuizen, afhankelijk van de verschillende evoluties van het gezin (uitbreiding, scheiding, ,nieuwe samenstelling, …)
• Algemeen gezien neemt niet alleen de bevolking toe, maar neemt ook de omvang van de huishoudens af. Bovendien blijft het verschil tussen de stijging van de inkomsten en vastgoedprijzen toenemen > zoals we al eerder hebben gezegd en blijven herhalen: de vraag naar kleinere, meer functionele en betaalbare woningen zal alleen maar toenemen.

4. ‘Econologische’ factoren

Vaststelling: Naast veranderingen in de grootte en samenstelling van het huishouden zijn er verschillende relatief recente patronen wat betreft samenwonen, die zich naar verwachting de komende jaren verder zullen ontwikkelen. Aan de basis van deze trends liggen economische, ecologische en/of sociale motieven en de algemene ontwikkeling van een “cultuur van delen”.

4.1 Intergenerationele huisvesting (of ‘kangoeroewoning’)
Laten we eens kijken naar de voorbeelden van ‘Un toit deux âges’ (België) of ‘Cohabit’Age’ (Luxemburg): sinds 2009 brengen deze verenigingen jongeren (studenten) die op zoek zijn naar betaalbare huisvesting en senioren die kamers / verdiepingen beschikbaar hebben in hun huizen samen. Het doel is ook sociaal: het zorgt voor een band tussen de generaties en doorbreekt de eenzaamheid van ouderen.

Soms verwelkomt de senior zelfs jonge huishoudens in zijn of haar ‘kangoeroewoning’

4.2 Gegroepeerde huisvesting (of “cohousing”)
Gegroepeerde huisvesting is in opkomst: het gaat om een leefruimte waar meerdere gezinnen of individuen samenleven. Ze genieten elk van privéruimtes, maar delen ook – vrijwillig – gemeenschappelijke ruimtes. Ook hier is het doel de sociale relaties bevorderen, terwijl het delen van ruimtes en apparatuur (bv. wasruimte, speelzaal, fietsenstalling, werkplaats, enz.) besparingen mogelijk maakt. De inwoners zijn vaak ecologisch geïnspireerd …

4.3 Gedeelde huisvesting
Het principe van samenhuizen bestaat al lang. De laatste tijd zien we echter dat deze formule, die in het verleden vooral interessant was voor studenten en jonge werknemers, zich steeds meer uitbreidt naar een steeds grotere groep van de bevolking. De gemiddelde leeftijd van de huisgenoten is de laatste jaren naar verluidt sterk gestegen, tot 35 jaar in Brussel. De explosie van de huurprijzen – vooral in de meest trendy wijken van de hoofdstad – heeft daar vast wel iets mee te maken …

Gevolgen voor de vastgoedsector:

• Intergenerationele huisvesting kan het tekort aan (kleine) woningen helpen opvangen, terwijl ouderen toch thuis kunnen blijven wonen (zie de vergrijzing van de bevolking).
• We zien dat sommige principes van gegroepeerde woningen, zoals het delen van gemeenschappelijke ruimtes, worden overgenomen door ontwikkelaars. Het Tivoli GreenCity project van Citydev bijvoorbeeld: elk gebouw heeft een gemeenschappelijke tuin, een collectieve wasruimte en een gemeenschappelijke daktuin. In 2018 won het project de Sustainable Building Award.
• ‘Coliving’, of wanneer promotoren samenhuizen overnemen: een zeer recente trend in Brussel, waarbij bedrijven als Ikoab en Cohabs samenhuisprojecten op maat ontwikkelen voor jonge professionals en ‘expats’. De economische reden is hier minder aanwezig, omdat de huurprijzen vrij hoog zijn. Het gaat hier eerder om de ontwikkeling van een niche van ‘samenwonen in luxe’, waar de bewoners bereid zijn om de prijs te betalen om in een goed beheerde en uitgeruste gedeelde locatie te leven, terwijl ze ook voordeel halen uit de sociale contacten die op de locatie aanwezig zijn.