Wie vandaag een handelsproject wenst te ontwikkelen, moet rekening houden met een nieuw, strikter beleid rond handelsvestiging. Hoewel dit de mogelijkheden enigszins beperkt, zien wij dit vooral als goed nieuws. Want wie wél met een goed doordacht project op de proppen komt, maakt meer kans op succes.Duurzaamheid, complementariteit met stadkernen, smart cities… We vertellen u meer over de huidige tijdsgeest.

In haar rapport „Toekomst voor Handel“ stelt Unizo vast dat we de afgelopen decennia een vrij onevenwichtige ontwikkeling van de handel hebben gekend:

• Een grotere concentratie van winkels in en rond de steden, ten koste van de kleinere steden en gemeenten, waar handel vaak gereduceerd is tot functionele, dagelijkse aankopen.
• Een excessieve groei van grote handelsvestigingen in de periferie, met onvoldoende aandacht voor complementariteit met stadskernen.
• Vaak een overaanbod aan hetzelfde soort winkels.

De gevolgen zien we vandaag overal in Vlaanderen:

• Een grote leegstand in stadskernen waar besturen een onevenwichtige uitbouw van de handel in hun rand hebben toegestaan. Zelfs in de periferie wordt vandaag soms leegstand vastgesteld.
• De huurprijzen in Vlaamse winkelstraten dalen, tot wel 30 % in steden zoals Roeselare, Turnhout of Tongeren. Heel wat grote retailers (her)onderhandelen dan ook hun huurcontracten. Alleen overdekte winkelcentra en baanwinkels kunnen hun prijsniveaus nog in stand houden.

Alle leegstaande panden terug opgevuld krijgen? Onrealistisch. Veel van hen staan namelijk leeg omdat de lokale omstandigheden veranderd zijn, of de economische context, of de vraag… Om nog maar te zwijgen over de impact van e-commerce. In die gevallen is het beter om deze plekken een nieuwe functie te geven.

Maar volgens Unizo – en we kunnen het niet helemaal ontkennen – wordt het ook tijd om ondoordachte ontwikkeling van handel in de periferie een halt toe te roepen. Bovendien komt er de komende jaren zeer waarschijnlijk – ondanks het tijdelijke uitstel – een betonstop in Vlaanderen, waarbij bvb. lintbebouwing en dus het bouwen van nieuwe baanwinkels sterk vermoeilijkt zal worden.

Hoe moet de toekomstige handelsontwikkeling er dan wél uitzien?

1. Integraal Handelsvestigingsbeleid: kernwinkelgebieden stimuleren

In 2016 keurde het Vlaams Gewest het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid goed. Een van de basisprincipes luidt als volgt: detailhandel wordt in kernwinkelgebieden ten volle gestimuleerd, terwijl het in winkelarme gebieden voortaan wordt ontmoedigd.

Wat houdt dit in?

• • • • • Het creëren of versterken van compacte en vitale winkelgebieden. Niet alleen in de stadskernen, maar ook buiten steden.
        • De kernwinkelgebieden, detailhandelszones en winkelarme gebieden zullen via stedenbouwkundige verordeningen of ruimtelijke uitvoeringsplannen afgebakend worden door gemeentebesturen. Daarbij zullen ze rekening houden met de doelstellingen van het decreet rond duurzame handelsvestiging en mobiliteit, leefbaarheid, enz.
        • Het is niet de bedoeling dat kerngebieden enkel handel aanbieden. Met het oog op duurzaamheid wordt eerder gemikt op een gezonde mix van handel, horeca, woningen, cultuur, zorg, enz., waarbij de ene activiteit de andere ondersteunt.
        • Voor kleinhandelsactiviteiten die meer dan 400m² netto handelsoppervlakte in beslag nemen zal een vergunningsaanvraag ingediend moeten worden. De vergunning kan worden geweigerd indien de aanvraag als onverenigbaar wordt beoordeeld met de doelstellingen van het Integraal Handelsvestigingsbeleid.
        • Gemeenten zullen handelsvestigingsconvenanten kunnen afsluiten met projectontwikkelaars en/of exploitanten over gezamenlijke initiatieven en de betrokkenheid bij het kernversterkend beleid van de gemeente. Bedoeling is om een betere samenwerking aan te sporen.
        • Ook nadenken over de grenzen van de gemeente heen moet meer gebeuren, i.p.v. enkel een lokale visie te hanteren. De regionale overheid zal hierin beter toezicht moeten houden.

2. Wat met projectontwikkeling in de periferie?

Zal projectontwikkeling in de periferie in de toekomst nog mogelijk zijn? Ja, maar beperkter en onder bepaalde voorwaarden.

• Indien de betonstop er komt, zullen er in Vlaanderen geleidelijk aan enkel nog constructies mogen neerpoten op percelen waarop al gebouwd is of die verhard zijn. Vernieuwen, heraanleggen en renoveren zal dus meer aan de orde zijn dan projecten op volledig nieuwe locaties.
• Projecten in de periferie zullen voortaan hun complementariteit met het aanbod in de stadskern grondiger moeten bewijzen – iets dat we bij GeoConsulting zeker niet slecht vinden. Een slim, complementair aanbod is voor ons de beste garantie voor een succesvol, duurzaam project.

Retail Parks ondervinden de laatste jaren een zeker succes. Ze vormen volgens ons een interessante oplossing, omdat ze buiten steden een geïntegreerde handelskern aanbieden. Alvast enkele belangrijke parameters die meespelen in het verkrijgen van vergunningen en de slaagkansen van het project:

• Een kwaliteitsvolle architectuur (i.p.v. de te vaak geziene opeenstapeling van lelijke cubusvormen).
• Een formaat dat aangepast is aan het handelsgebied (in omvang, aanbod enz.).
• Focus op beleving en differentiatie.
• Mix in functies (niet alleen retail, maar ook bvb. indoor en outdoor sportactiviteiten, concertzalen, enz.).

3. The future is now: Smart Cities

Wie het over de stad en de handel van morgen heeft, kan niet om de “Smart Citie App” trend heen. Niet alleen de handel evolueert, onze steden zijn razendsnel aan het veranderen, o.a. door bevolkingsgroei en de daarbij aansluitende stedelijke verdichting. Deze brengt nieuwe uitdagingen met zich mee rond mobiliteit, het gebruik van energiebronnen, de kwaliteit van het milieu, klimaatadaptatie, governance enz… Allerlei uitdagingen die vragen om innovatieve benaderingen. Daar staat „Smart Cities“ voor. Deze aanpak berust op het verzamelen van georuimtelijke data om de stadsomgeving gedetailleerd en accuraat in kaart te brengen. Met deze data kan je dan ook:

• Inspelen op de realiteit i.p.v. op hypotheses.
• Verschillende (extreme) toekomstscenario’s uitbouwen en daarop afgestemde pilootprojecten uittesten.

Ook voor handel zal dit meer en meer impact hebben. Denk maar aan het definiëren van een ideaal handelskerngebied i.f.v. het reële verkeer en/of doortocht van voetgangers en andere weggebruikers.

Iets voor een verre toekomst? Helemaal niet. Nu al zijn verschillende Vlaamse steden “Smart cities” in wording. Een eerste concrete toepassing voor handel is het ontwikkelen van slimme apps. Zoals in Roeselare, waar shoppers voortaan toegang hebben tot een Smart Citie App App. Schepen Kris Declercq: “De Smart Citie App bundelt de functies die zowel de consument als de handelaar in de winkelstraat nodig heeft. De applicatie leidt consumenten naar de dichtste vrije parkeerplaats waar digitaal kan betaald worden, als ze een winkel binnenstappen krijgen ze meteen de interessantste aanbiedingen op maat en de app vervangt alle klantenkaarten. Online betalen, afspraken maken of zelfs een broodje bestellen iets verderop is mogelijk.”
De toekomst zal aanwijzen of de app Roeselare en ook andere steden concreet zal kunnen helpen zijn handelskern te versterken.

Handelsproject voor ogen? GeoConsulting kan u helpen met een uitgebreide studie. We toetsen de duurzaamheid van uw project af en vinden de perfecte locatie. Weet zeker dat u juist investeert en vermenigvuldig uw kans op succes vooraleer u uw vergunningsaanvraag indient.