In een vorig artikel hebben we het al gehad over de trends die het residentieel vastgoed onder druk zetten: de evolutie van de gezinsgrootte en de typologie, de huizenprijzen die sneller evolueren dan de lonen, het groeiende tekort aan woningen als gevolg van demografische factoren en de trage procedures … Op welke manier zal covid-19 deze trends beïnvloeden?

Covid-19 zal de vraag naar betaalbare woningen doen toenemen

Vandaag de dag besteedt een huishouden in België en Luxemburg gemiddeld bijna 30% van zijn inkomen aan huisvesting. Frankrijk is een groter land met meer verschillende realiteiten, maar ook hier neemt dit aandeel elk jaar toe.

Deze gemiddelden verhullen bovenal een andere realiteit, namelijk de groeiende ongelijkheid: kwetsbare huishoudens geven soms meer dan de helft van hun inkomen uit aan huisvesting.

Frankrijk ervaart zelfs een dubbele realiteit:

• Het percentage huiseigenaren neemt in Frankrijk toe: in 1968 was dit aandeel 43% van de huishoudens, tegenover een stijging tot 58% nu, wat als goed nieuws kan worden beschouwd.
• Aan de andere kant zijn er steeds grotere verschillen tussen huurders en eigenaars: terwijl 73% van de huishoudens met een hoog inkomen nu een eigen huis heeft (vergeleken met 62% in 1990), hebben de meer kwetsbare huishoudens steeds minder kans om eigenaar te worden: slechts 31% van de huishoudens met een laag inkomen is nu eigenaar van een huis, vergeleken met 51% in 1990. We zien bovendien dat deze moeilijkheden ook de lagere middenklasse treffen.

Uiteraard kunnen deze trends worden toegeschreven aan de vastgoedprijzen, waarvan de stijging niet proportioneel is aan de stijging van de inkomsten. In Frankrijk werd huren niet altijd als een standaardoplossing gezien, in tegenstelling tot de Belgen met hun beroemde ‘baksteen in de buik’. De inflatie in de woningbouw heeft echter steeds meer huishoudens ertoe aangezet om te kopen: eerst de rijkste, en dan geleidelijk aan elk huishouden dat het zich kon veroorloven. Tegenwoordig wordt het steeds moelijker om te kopen met maar een inkomen.

De impact van covid-19

De economische crisis gelinkt aan de gezondheidssituatie zal de zojuist beschreven verschijnselen alleen maar doen toenemen.

De regeringen hebben bepaalde maatregelen genomen:

• Schorsing van de uitzettingen (tot juni in België en tot juli in Frankrijk)
• Mogelijkheid om de aflossing van de hypotheeklening uit te stellen (voor een vaste maximumperiode)

Deze maatregelen hebben echter alleen effect op korte termijn, en we weten dat de economische zorgen van de huishoudens niet snel zullen stoppen. Kortom, covid-19 zal de huisvestingscrisis verergeren, en dat geldt nog meer voor kwetsbare huishoudens.

Onze aanbevelingen

• We pleiten al geruime tijd voor een massale investering in betaalbare huisvesting; dat is nu relevanter dan ooit. De uitdaging zal zijn om te zorgen voor een bescheiden maar functionele huisvesting, met ruimtes die goed ontworpen zijn om gezinnen op kleine oppervlaktes te huisvesten met minstens één buitenruimte. De lockdown heeft de bestaande ongelijkheden op het gebied van huisvesting immers aan het licht gebracht.
• Sommige mechanismen zullen creatief moeten worden gebruikt om meer woningen te creëren: erfpacht, herbestemming van braakliggend terrein, enz.
• De ‘nieuwe generatie’ woonformules, zoals coliving, gegroepeerd of intergenerationeel wonen … zijn andere out of the box- oplossingen.

 

Op zoek naar multifunctionele en groene woningen

Toen de aankondiging van de wijdverspreide lockdown kwam haastten veel stedelingen zich om hun appartementen in de stad te ontvluchten naar hun tweede verblijven. En we begrijpen ze. Opgesloten leven is voor niemand prettig. Dit bleek bovendien al snel ondraaglijk in een klein appartement of studio, vooral in steden zoals Parijs, waar men woont op een gemiddelde oppervlakte van 31 m2 (ten opzichte van een gemiddelde woonoppervlakte van 91 m2 in de rest van het land …).

De impact van covid-19

(Voorspelbaar) gevolg van de gezondheidscrisis: velen willen nu verhuizen naar een meer ‘leefbare’ woning of leefomgeving.

• De vastgoedmarkt heeft zich hersteld, en zelfs goed hersteld in België. De toonaangevende Belgische vastgoedwebsite Immoweb registreerde een recordaantal bezoekers in juni 2020. Ook makelaars en verhuisbedrijven hebben een grote inhaalslag gemaakt. Vastgoed verkoopt weer goed, en nog sneller dan voor de covid-19-crisis.
• Buitenruimtes (tuinen, terrassen, balkons, enz.) staan nu bovenaan de lijst van criteria waaraan een groter belang wordt gehecht.
• Telewerk is nu de standaard aan het worden. Een meerderheid van de bedrijven geeft aan dat ze op lange termijn gedeeltelijk telewerken willen invoeren, zelfs wanneer de gezondheidssituatie een terugkeer naar het kantoor mogelijk maakt. Kandidaat-kopers letten dan ook meer dan voorheen op de behoefte aan voldoende of, als dat niet het geval is, modulaire ruimte om een geschikte telewerkruimte in te richten.
• Telewerken kan ook een ander effect hebben: in een wereld waar het niet meer nodig zal zijn om dagelijks te reizen voor bepaalde banen zal het leven in de stad, dicht bij de werkplek, minder onmisbaar lijken. Sommigen zullen daarom niet aarzelen om iets verder weg te gaan wonen om te genieten van het comfort van een groenere, ruimere leefomgeving.

Onze aanbevelingen

Net als in de retailsector zien we dat covid-19 een echte trendversneller is voor de woningbouw: een schreeuwende behoefte aan fatsoenlijke huisvesting tegen een betaalbare prijs, de groei van telewerken, de toenemende hybridisering van ruimtes, enz.

Het is onnodig te zeggen dat een eengezinswoning omgeven door groen weer bovenaan de lijst van vastgoeddromen staat in elk land dat een lockdown heeft gekend. Hoeveel mensen kunnen zich dat echter veroorloven? In sommige landen/regio’s hebben de bevolkingsdichtheid en de vraag niet gewacht tot covid-19 om de prijzen op te drijven.

Het is onnodig te zeggen dat een eengezinswoning omgeven door groen weer bovenaan de lijst van vastgoeddromen staat in elk land dat een lockdown heeft gekend. Hoeveel mensen kunnen zich dat echter veroorloven? In sommige landen/regio’s hebben de bevolkingsdichtheid en de vraag niet gewacht tot covid-19 om de prijzen op te drijven.

Residentiële vastgoedspelers moeten (ongetwijfeld?) de configuratie van bepaalde projecten, of zelfs hun locatie, heroverwegen om zich aan te passen aan de nieuwe verwachtingen van toekomstige eigenaars, huurders en investeerders.