Nous vous parlions déjà dans un article précédent des tendances qui mettent sous pression l’immobilier résidentiel : l’évolution de la taille et de la typologie des ménages, les prix du logement qui évoluent plus rapidement que les salaires, le déficit grandissant de logements dû à des facteurs démographiques et à des procédures trop lentes… Dans quel sens le COVID-19 va-t-il influencer ces tendances ?

Le COVID-19 va renforcer la demande de logements abordables

Aujourd’hui, en Belgique et au Luxembourg, un ménage consacre en moyenne près de 30 % de ses revenus à son logement. Si la France est un pays plus grand aux réalités plus disparates, là aussi, cette part augmente chaque année.

Surtout, ces moyennes cachent une autre réalité, à savoir les inégalités croissantes : les ménages précaires consacrent parfois plus de la moitié de leurs revenus à leur logement.

La France vit même une double réalité :

• La proportion de propriétaires progresse en France : de 43 % des ménages en 1968, elle est passée à 58 % aujourd’hui (source), ce qui peut être considéré comme une bonne nouvelle.
• En revanche, on constate des écarts grandissants entre locataires et propriétaires : si 73 % des ménages à hauts revenus sont aujourd’hui propriétaires de leur logement (contre 62 % en 1990), les ménages plus précaires ont de moins en moins de perspectives de devenir propriétaires : seuls 31 % des ménages à bas revenus le sont aujourd’hui, contre 51 % en 1990 (source). Et nous voyons que cette difficulté gagne également la classe moyenne inférieure.

Bien évidemment, ces tendances sont à imputer aux prix de l’immobilier, dont l’augmentation n’est pas suffisamment suivie par celle des revenus. En France, la location n’était pas toujours perçue comme une solution par défaut – contrairement à la Belgique et sa fameuse ‘brique dans le ventre’. Mais l’inflation dans l’immobilier résidentiel a poussé toujours plus de ménages à l’achat : d’abord les plus riches, puis progressivement tout ménage pouvant se le permettre. Aujourd’hui, acheter quand on n’a qu’un salaire devient de plus en plus compliqué.

Impact du COVID-19

La crise économique liée à la situation sanitaire ne va qu’accroître les phénomènes que nous venons de décrire.
Les gouvernements ont mis certaines mesures en place :

• Suspension des expulsions (jusque juin en Belgique, juillet en France)
• Possibilité de report de remboursement du crédit hypothécaire (pour une durée maximale déterminée)

Mais ces mesures n’ont d’effet qu’à court terme, et nous savons que les soucis économiques des ménages ne vont pas s’arrêter de sitôt. En bref, le COVID-19 va venir accentuer la crise du logement, et encore plus pour les ménages fragiles.

Nos recommandations

• Voilà un moment que nous préconisons d’investir massivement dans des logements abordables ; c’est plus que jamais d’actualité. Le défi consistera à proposer des logements modestes, mais fonctionnels. Avec des espaces bien agencés pour pouvoir accueillir des familles sur des surfaces réduites, et au moins un espace extérieur. Le confinement a bien mis en lumière les inégalités existantes sur le plan du logement.
• Il faudra faire usage avec créativité de certains mécanismes pour pouvoir créer plus de logement : bail emphytéotique, reconversion de friches…
• Les formules de logement ‘nouvelle génération’, comme le coliving, l’habitat groupé ou intergénérationnel… constituent d’autres solutions out of the box.

 

Cherche logement multifonctionnel et au vert

À l’annonce d’un confinement généralisé, bon nombre de citadins se sont hâtés de fuir leurs appartements en ville pour rejoindre des résidences secondaires. Et nous les comprenons. Vivre cloîtré n’est agréable pour personne, mais s’avère bien vite insupportable dans un petit appartement ou studio. D’autant plus dans des villes comme Paris, où on vit dans une surface moyenne de 31 m2 (pour une surface moyenne de logement de 91 m2 dans le reste du pays) (source).

Impact du COVID-19

Conséquence (prévisible) de la crise sanitaire : beaucoup cherchent désormais à déménager dans un logement ou un cadre de vie plus ‘vivable’.

• Le marché immobilier a repris. Voire bien repris, en Belgique. Le leader des sites d’immobilier belges, Immoweb, enregistrait d’ailleurs des records de fréquentation en juin 2020. Les agences d’immobilier et les sociétés de déménagement y ont elles aussi constaté un grand mouvement de rattrapage. Les logements se revendent à nouveau bien, et même plus rapidement qu’avant la crise du covid-19.
• Les espaces extérieurs (jardins, terrasses, balcons…) arrivent désormais en tête des critères auxquels on accorde plus d’importance.
• Le télétravail est en phase de devenir une norme. Une majorité d’entreprises déclare vouloir instaurer durablement un télétravail partiel, même quand la situation sanitaire permettra un retour aux bureaux. Dès lors, les candidats acheteurs sont plus attentifs qu’avant à un espace suffisant ou à défaut modulable, pour pouvoir installer éventuellement un espace de télétravail adéquat.
• Le télétravail pourrait avoir un autre effet : dans un monde où il ne faudra plus se déplacer quotidiennement pour certains emplois, vivre en ville, près de son lieu de travail, semblera moins indispensable. Certains pourraient ne pas hésiter à s’éloigner un peu, pour profiter du confort d’un cadre de vie plus vert et aéré.

Nos recommandations

Comme pour le retail, nous constatons que le COVID-19 est un véritable accélérateur à tendances pour l’immobilier résidentiel : besoin criant de logements décents à un prix abordable, essor du télétravail, hybridation grandissante des espaces…

Inutile de préciser que la maison individuelle entourée de verdure revient en tête des rêves immobiliers, dans tous les pays qui ont connu le confinement. Mais combien peuvent se la permettre ? Dans certains pays/régions, la densité de la population et la demande n’ont pas attendu le COVID-19 pour faire s’envoler les prix.

Nous sommes persuadés que le confinement restera bien ancré dans les mémoires : les gens resteront plus attentifs à la dimension de logement vivable. Luminosité, présence d’un jardin ou d’une terrasse spacieuse, caves pour stocker les denrées alimentaires… autant de critères qui pèseront davantage dans la balance.

Les acteurs de l’immobilier résidentiel devront peut-être – sans doute ? – repenser la configuration de certains projets, voire même leur localisation, pour s’ajuster aux nouvelles attentes des candidats propriétaires, locataires et investisseurs.