Le marché du travail au GD Luxembourg se porte bien, et on prévoit une augmentation significative du nombre de travailleurs, tant résidents que transfrontaliers. De quoi augurer un solide mouvement de développement de bureaux ? Nous avons calculé la surface de bureaux qu’il faudrait développer en théorie pour répondre à cette croissance économique, et analysé les freins potentiels.

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Luxembourgeois : 74.000 travailleurs luxembourgeois supplémentaires en 2035

• En 2021, le nombre de travailleurs luxembourgeois au Luxembourg s’élevait à près de 266.000, selon l’Inspection Générale sur la Sécurité Sociale (IGSS), soit 41,2 % de la population.
• On s’attend à une croissance démographique soutenue au Luxembourg – 181.000 habitants supplémentaires d’ici 2035.
• Le taux de chômage (pour la population active) au Luxembourg s’élève à 6,5 %, ce qui est bien inférieur en comparaison avec les régions voisines :
  • 7,2 % pour la Rhénanie-du-Nord-Westphalie ;
  • 7,9 % pour la région Grand-Est ;
  • 8,9 % pour la Wallonie.
• La carte ci-après représente d’une part, la répartition du taux de chômage par commune, et d’autre part le volume total de travailleurs au lieu de travail, par commune.

La carte ci-après représente d’une part, la répartition du taux de chômage par commune, et d’autre part le volume total de travailleurs au lieu de travail, par commune.

En tenant compte de tous ces chiffres, on estime qu’il y aura 74.000 travailleurs luxembourgeois supplémentaires d’ici 2035.

Transfrontaliers : croissance attendue de 236.000 travailleurs supplémentaires

À ces travailleurs luxembourgeois viennent s’ajouter les travailleurs transfrontaliers. Selon Global Finance, le GD Luxembourg serait le pays le plus riche au monde en 2022, avec un PIB par habitant plus de deux fois supérieur à celui de ses pays voisins. Le marché du travail luxembourgeois a particulièrement bien résisté à la pandémie de Covid-19 ; d’après une étude de Indeed.com, le pays occupe la seconde place du classement des pays européens s’étant montrés les plus résilients en situation post-Covid.

On ne s’étonnera donc pas que le GD Luxembourg soit le pays le plus attractif d’Europe pour les demandeurs d’emploi internationaux. Comme nous l’indiquions dans un article précédent :

• En 2020, il y avait déjà 200.000 travailleurs transfrontaliers ;
• On en attend 236.000 de plus d’ici 2035 !

Bureaux au GD Luxembourg : +2,16 millions de m² en 2035 ?

Résidents luxembourgeois et transfrontaliers confondus, on s’attend donc à 310.000 travailleurs supplémentaires pour le GD Luxembourg d’ici 2035.

Sur base de ces différentes données et perspectives, nos calculs font ressortir un potentiel de développement de 2,16 millions de m² de bureaux à développer d’ici 2035. Cela représente plus de 166.000 m² supplémentaires par an, un chiffre tout simplement colossal. Mais cette évolution est avant tout théorique. Tout comme pour le développement commercial, le potentiel de développement de bureaux est sans doute à réévaluer et à remettre en perspective face à certaines tendances.

Les obstacles au développement de bureaux

Voici les deux principaux freins que nous croyons susceptibles de tirer ces chiffres de croissance des bureaux vers le bas :

• L’évolution des habitudes de travail : l’augmentation du télétravail devrait réduire la demande en bureaux ; même si pour les transfrontaliers, les jours de télétravail sont en principe limités pour des raisons fiscales.
• La pression foncière : elle risque de limiter tant le développement de nouveaux logements que de surfaces commerciales et de bureaux.

Penchons-nous en particulier sur cette pression foncière. Comme nous l’avons vu, l’estimation de potentiel de 2,16 millions de m² supplémentaires de bureaux se base sur des hypothèses de forte croissance des habitants et du nombre des travailleurs frontaliers. Or, au rythme de construction actuel des logements, il sera impossible de loger tous ces nouveaux résidents potentiels. Et même si c’était possible, il semble d’autant moins réaliste de pouvoir développer en parallèle la quantité de bureaux dont le pays aurait théoriquement besoin avec une telle croissance de la population et des travailleurs transfrontaliers.

Ceci est d’autant plus vrai que les pouvoirs publics luxembourgeois souhaitent tendre, à l’image de ce qui peut s’observer dans les pays voisins, vers une utilisation de plus en plus rationnelle des sols. Ces derniers privilégieront donc les zones déjà densément urbanisées pour tout nouveau développement, ce qui in fine, limite encore les disponibilités foncières réelles.

Au vu de cette pression foncière, il nous semble donc probable que ces fortes croissances soient surestimées et que les estimations doivent être revue à la baisse.

Analyser le potentiel de développement, commune par commune

Alors où développer en priorité des pôles d’activités économiques pour répondre à la demande ? Quels sont les facteurs favorables et défavorables à l’implantation de bureaux ? Quelle est l’influence de la mobilité locale dans la demande ?

Pour y répondre de manière précise, le mieux est de réaliser des analyses micro-géographiques détaillées, tenant compte des spécificités des lieux et des territoires. Outre les différences très locales d’une commune à l’autre, d’autres facteurs jouent : l’accessibilité, la concurrence, les projets en cours de développement, le volume de travailleurs, etc. Tous ces éléments sont à tenir en compte pour la conception d’un projet de développement de bureaux réussi.

Par ailleurs, nous sommes fervents partisans de projets mixtes, tels que Roüt Lens – au GD Luxembourg justement – ou encore Morland Mixité Capitale (Paris). Ces deux projets nous semblent exemplaires à plus d’un égard, et notamment parce qu’ils réinvestissent des friches urbaines et des bâtiments inoccupés. Pour nous, il s’agit là d’une des clés pour répondre à la pression foncière, l’autre étant de rationnaliser l’utilisation des espaces en faisant en sorte qu’ils soient fréquentés par différents types d’usagers à différents moments de la journée. Faire mieux, avec moins. C’est une vision écolonome du développement de projets, et c’est ce vers quoi nous devons aller pour l’avenir.