Toen de lockdown eindigde werd het duidelijk dat we niet snel terug zouden keren naar onze ‘vroegere wereld’. Enerzijds worden er veiligheidsinstructies voor op lange termijn opgesteld, want COVID-19 lijkt nog wel even bij ons te blijven, maar anderzijds hebben veel bedrijven de voordelen van telewerken ontdekt. Kortom, de wisselwerking tussen thuis en op het werk wordt zeer snel en voorgoed op zijn kop gezet. Hieronder kan u de impact op office vastgoed vinden.

COVID-19 heeft een drastische invloed gehad op de manier waarop we werken. Waar voorheen slechts een minderheid van de werknemers regelmatig telewerkte (minder dan 15% in West-Europa en zelfs minder dan 10% in Frankrijk en België), werd het van de ene op de andere dag algemeen toegepast voor alle banen in de dienstensector.

De werknemers moesten leren hoe ze van hun leefruimte een multifunctionele ruimte konden maken. Zoals we in een eerder artikel al hebben vermeld zal de impact op het residentieel vastgoed zeker voelbaar zijn.

Na de aanpassingsperiode heeft echter een grote meerderheid van de nieuwe telewerkers uiteindelijk zijn weg gevonden. In alle enquêtes uiten ze hun opluchting over het feit dat zij hun tijd niet meer hoeven te verspillen in de file of aan het openbaar vervoer. Vandaag de dag zijn bovendien maar weinig werknemers happig om, net zoals vroeger, vijf dagen per week terug naar kantoor te gaan.

Wat zijn, gezien de nieuwe normaliteit, de alternatieven die bedrijven overwegen?

 

1. We houden onze kantoren, maar we herschikken ze

We zien hier twee scenario’s:

• Enerzijds de bedrijven die terug willen keren naar een maximale (gegroepeerde) aanwezigheid van hun medewerkers. Zij kunnen maar beter al hun vierkante meters kantoorruimte behouden, temeer aangezien zij rekening zullen moeten houden met de nieuwe behoeften aan ruimte per werknemer. Voorlopig is het gedaan met open spaces en de bijhorende drukte en ook de ‘flex desk’ heeft afgedaan.
• Andere bedrijven willen zich graag aanpassen aan hun nieuwe functie: bedrijven zullen niet enkel meer gewoon een werkplek zijn (want de hele dag voor de pc zitten kan ook thuis), maar ze zullen eerder functioneren als een ‘hub’, een plek om elkaar te ontmoeten en ideeën uit te wisselen.
  • Deze bedrijven zijn van plan om de ruimtes voor discussies en vergaderingen, zowel groot als klein en formeel en informeel, uit te breiden.
  • Ze moeten ook zorgen voor stille plekken waar men rustig kan werken tussen de vergaderingen door. Hoewel werknemers er al jaren over klagen maar slechts zelden werden gehoord, heeft telewerk bewezen dat men zich zonder het lawaai en de constante onderbrekingen die collega’s veroorzaken veel beter kan concentreren.
  • Bedrijven zijn dan ook van plan om meer ruimtes te ontwikkelen waarin hun werknemers zich kunnen ontspannen en een pauze kunnen nemen, een echt voordeel tegenover thuiswerken.

In beide gevallen zullen we mensen nu een goede reden moeten geven om naar het werk te gaan, om ze te motiveren, om ze zin te geven. Dit omvat:

• een gastvrije, inspirerende en handige werkplek met een verhoogde aandacht voor design en esthetiek, dus niet enkel gericht op functionaliteit.
• meer integratie van groen. We hebben het hier niet over het plaatsen van drie potplanten in kantoren, maar over het durven gebruiken van meer natuurlijke materialen, groene muren, schaduwrijke terrassen in echte tuinen … Net zoals bij de winkelcentra is het de uitdaging om werkplekken meer identiteit te geven en een dialoog te creëren tussen binnen- en buitenruimtes.
• een verbeterde toegankelijkheid, onder meer door middel van zachte mobiliteit.

Natuurlijk zijn deze benaderingen niet gebaseerd met kostenreductie in het achterhoofd, integendeel. Dit laatste zal inderdaad een van de aandachtspunten zijn van bedrijven in het post-COVID-tijdperk. De oplossingen hieronder kunnen in deze behoefte voorzien.

 

2. We zoeken een oplossing om de huurkosten te verlagen

De huurkosten vertegenwoordigen een belangrijk aandeel in het budget van een bedrijf. De traditionele huurovereenkomst is een zware verplichting geworden, zeker als het gaat om een half leegstaand pand. Deze kosten zullen dus onvermijdelijk naar beneden moeten gaan ten gunste van andere, meer flexibele vastgoedoplossingen, met besparingen tot miljoenen euro’s voor sommige grote bedrijven.

In Frankrijk beantwoordt de nieuwe vastgoedformule NowConnected van BNP Paribas Real Estate perfect aan een dubbele behoefte. Hij is gericht op bedrijven die hun kantoorruimte willen verminderen (en we zijn er zeker van dat er vele zulke bedrijven zullen zijn in het post-COVID-tijdperk). Dit aanbod maakt het mogelijk:

• dat bedrijven die plaats op overschot hebben hun ongebruikte ruimte verhuren of onderverhuren. De gegenereerde inkomsten stellen hen in staat hun eigen kosten te verlagen of zelfs een verhuizing te vermijden.
• dat bedrijven die op zoek zijn naar kantoorruimte een flexibelere huurformule kunnen vinden.

Voor het beheer en de organisatie van gehuurde panden heeft BNP Paribas Real Estate samengewerkt met Now Coworking, een belangrijke speler op het gebied van coworking in Frankrijk.

Wij zijn ervan overtuigd dat elke oplossing met een grotere flexibiliteit, zoals deze, een mooie toekomst heeft.

 

3. We zetten in op een 100% flexibele werkplek.

We hebben het al gehad over het succes van telewerken. Het is echter niet de gedroomde toekomst voor alle werknemers, want niet iedereen heeft een geschikte ruimte om vanuit huis te werken en sommigen betreuren het dat er geen scheiding meer is tussen werk en privé.
Een oplossing die zowel flexibel is en die naar believen kan worden verplaatst? Satellietwerk in coworkingruimtes.

Ja, diezelfde coworkingplekken die voor het coronavirus aan het boomen waren en die een zware klap hebben gekregen. Ze zijn het slachtoffer geworden van hun eigen flexibele huurcontracten, want de coworkingplekken waren van de ene op de andere dag verlaten …

Wij zijn er echter van overtuigd dat deze moeilijkheden slechts tijdelijk zijn. De coworkings werden voorheen vooral door freelancers en starters bezocht, maar de plekken die overleven kunnen een nieuwe klantenkring aantrekken omdat de coworking formule nu eenmaal veel voordelen heeft:

• Zoals al eerder gezegd zijn veel bedrijven van plan om hun kantoren te reorganiseren om ze beter aan te passen aan de nieuwe realiteit. Dit gebeurt echter niet van vandaag op morgen en de meeste bedrijven zullen niet zo snel helemaal klaar zijn om al hun werknemers op te vangen. Coworking kan daarom een goede tijdelijke oplossing zijn.
• Dankzij het succes van telewerken overwegen steeds meer bedrijven om hun kantoorruimte permanent in te krimpen. Ze zouden op verschillende locaties extra coworkingruimtes kunnen huren om hun medewerkers te huisvesten. In deze satellietruimtes zouden zelfs clusters van werknemers kunnen worden overwogen, gegroepeerd op de locatie die het dichtst bij hun huis ligt.
• Coworkings bieden een all-inclusive service die ontelbare besparingen met zich meebrengt, van de koffiemachine tot de schoonmaak- en receptiediensten. Met een vast bedrag per maand zijn er geen onaangename verrassingen en worden de kosten onder controle gehouden.

 

Conclusie

In de toekomst kan de werkplek ‘à la carte’ worden gekozen: thuis, op het hoofdkantoor of in een coworkingvestiging. In dat geval kunnen de voordelen van deze verschillende opties worden gecombineerd. In ieder geval zal het sleutelwoord flexibiliteit zijn.

Om de coworking echter te laten voldoen aan zijn potentiële nieuwe functie, zijnde een decentrale werkplek, zullen er meer gedeelde kantoren moeten worden ontwikkeld buiten de grote steden.

Dit brengt ons bij een van onze stokpaardjes: de diversiteit in de ruimtelijke ordening, die essentieel is voor de levensvatbaarheid van de gebieden. Wij pleiten al geruime tijd voor deze mix van retail-, kantoor- en woonruimte in vastgoedprojecten (zoals het nieuwe millenniumproject in Luxemburg). Een winkelcentrum wordt immers zeker drukker bezocht als het met huizen wordt omzoomd. Het is bovendien motiverend om naar het werk te gaan en ook snel een boodschap te kunnen doen of de mogelijkheid te hebben om na het werk naar de fitness te gaan in de directe omgeving van het kantoor. Anderzijds is het onvermijdelijk dat een wijk die zich slechts op één van deze drie functies concentreert ’s avonds of in het weekend een slaapstad wordt of volledig verlaten zal zijn.