Commerciële gebieden in de periferie hebben geen ziel, terwijl de binnensteden worden genegeerd door vastgoedmakelaars en ontwikkelaars. Is het retailpark HET concept dat aan de behoeften en eisen van iedereen zal voldoen?

Het verleden: lelijke ‘schoendozen’

Lage bezettingskosten, goede bereikbaarheid, grotere en flexibelere panden … de vele troeven van de periferie zijn al tientallen jaren bevorderlijk voor een snelle en soms anarchistische ontwikkeling van de commerciële gebieden. We zien het resultaat vandaag de dag overal: een onsamenhangende verstrooiing van de winkels, de bekende ‘schoendozen’ … die niet op elkaar zijn afgestemd.
Kenmerkend is:

• De architectonische armoede van goedkope gebouwen en het gebrek aan architectonische en dus esthetische samenhang.
• Het feit dat ze zijn gebouwd voor auto’s. De omgeving van deze gebieden zorgt dus vaak voor veel verkeer. Voor eventuele andere gebruikers (voetgangers, fietsers) is er niets voorzien.
• Dat deze commerciële activiteit in de periferie altijd al werd bekritiseerd omwille van de concurrentie met de handel in de stad, waar de commerciële leegstand toeneemt.
• Dat vele van deze gebouwen zijn verouderd en hele gebieden een grote behoefte hebben aan een complete opknapbeurt.

Retailparken: “als een eenheid beheerd”

Het alternatief dat nu aan populariteit wint? Retailparken. Om tegemoet te komen aan de (terechte) kritiek op het betreurenswaardige esthetische aspect van winkelgebieden, hebben commerciële vastgoedontwikkelaars zich laten inspireren door winkelcentra: “een groep winkels, ontworpen, gepland, gebouwd en beheerd als één geheel”, volgens de definitie van de Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC, Frankrijk). Het is precies dit beter geplande en meer uniforme aspect dat retailparken bieden.

Volgens het CNCC is een retailpark of een park met commerciële activiteiten” een commercieel openluchtcomplex, gebouwd en beheerd als een eenheid. Het omvat ten minste 5 verhuureenheden en heeft een oppervlakte van meer dan 3.000 m² bebouwde oppervlakte”.

Concreet combineren de retailparken de praktische troeven van de periferie (centrale parking, bereikbaarheid, grote panden, vrije tijd …) met de ingrediënten die winkelcentra succesvol maken (foodcourt, sfeer, architectuur, winkelplezier, diensten …).

Frankrijk, koploper op het gebied van innovatieve concepten

Dit formaat “heeft nu de voorkeur van detailhandelaars, investeerders en consumenten,” vertelde Cushman & Wakefield in een publicatie van april 2017 genaamd ‘Le marché des retail parks en France’. Frankrijk is inderdaad een van de Europese landen die de afgelopen jaren het grootste aantal nieuwe projecten heeft zien ontstaan. Hier hebben we ook de meest innovatieve concepten gevonden. Misschien komt die stimulans van het Valorpark kwaliteitslabel, dat wordt toegekend aan projecten die voldoen aan bepaalde kwaliteitsnormen op het gebied van landschapsarchitectuur, architectuur, bewegwijzering en reclame?

Voorbeeld 1 : De Shopping Promenade

• Ontwikkeld door FREY en beschikbaar op verschillende locaties in Frankrijk
• Een openlucht winkelcentrum dat een breed scala aan producten aanbiedt in een groene omgeving die u uitnodigt om rond te wandelen.
• Volgens Mathieu Mollière, directeur communicatie, marketing en innovatie voor de Shopping Promenade, “veranderen de verwachtingen van de consument en gooien ze de principes van de commerciële wereld door elkaar”. Zij zouden op zoek zijn naar “een meervoudige plaats, verbonden met de trends die creativiteit en innovatie aansturen, waarbij aanbod en gebruik met elkaar worden vermengd”.

We hadden het er al over toen we het over winkelcentra hadden: de consumenten zijn inderdaad veeleisender geworden op het vlak van het milieu (stimulerender, groener), de toegangsmogelijkheden (meer gediversifieerd en aangepast aan verschillende soorten mobiliteit) en het aanbod (ook meer gediversifieerd, met bijzondere aandacht voor vrije tijd en vermaak).

Voorbeeld 2: De Open Sky-projecten

• Door Compagnie de Phalsbourg
• Futuristische architectuur, groen, waterpartijen … Geen lelijke schoendozen meer. In Buchelay komt het nieuwe project in de plaats van een dergelijk commercieel gebied, dat verouderd is.
• In Valbonne zal de site verschillende functies hebben, aangezien er naast commerciële ruimtes ook hotels, kantoren en openbare diensten zullen worden ondergebracht. In dit soort projecten wordt in hoge mate vertrouwd op deze mix van functies om de kansen op duurzaamheid van het project te maximaliseren.

België en het Groothertogdom Luxemburg blijven niet achter

In België zijn de retailparken in volle expansie, onder leiding van Redevco (bv. het Place Richelle- project in Waterloo, dat we in een vorig artikel al noemden) en De Vlier. Deze laatste heeft verschillende sites ontwikkeld rond het “frun shopping”-concept, gebaseerd op een “harmonieus architecturaal ensemble rond een grote gratis centrale parking en met een mix van nationale en internationale merken”.

Tot slot ziet het Groothertogdom Luxemburg zijn eerste projecten groeien, met het Retail Park Hifi International in Bettembourg en Boomerang in Strassen.

Goedkope merken, drijvers van retailparken

De drijvers van retailparken zijn vaak goedkope merken die een sterke groei doormaken. In Frankrijk zijn merken zoals GIFI in volle expansie, de keten is zelfs van plan het aantal verkooppunten tegen 2025 te verdubbelen. De gigant Action is ook in opmars in het land. Deze heeft al een stevige plaats verworven in België, een speler die het leven moeilijk maakt voor alle discounters in de non-food sector. Deze bedrijven, die zich vermenigvuldigen, behoren tot de spelers die het initiatief nemen, samen met grote investeerdersgroepen en regionale vastgoedontwikkelaars.

Complementariteit en niet-concurrentievermogen

Hoewel we niet twijfelen aan de verbeterde architectonische kwaliteiten van de nieuwe concepten van Retail Parks, blijven we kritisch over de concurrentie met de binnenstedelijke retail. Bij GeoConsulting hebben we het altijd essentieel gevonden dat het aanbod aan de periferie wordt ontworpen in overeenstemming met de bestaande centra en zonder het hypercentrum van het stedelijk gebied te verstoren.

De realiteit vereist echter ook dat we de vele problemen de die commerciële ruimtes in de binnenstad met zich meebrengen onder ogen zien: panden die te klein, niet-flexibel en te versnipperd zijn, toegangs- en parkeerproblemen … Tegelijkertijd zien we ook het gebruik bij de eerste generatie winkelcentra afnemen (maar niet de huurprijzen). Retailparken, en zeker de meest recente, ontworpen om aan de behoeften van de hedendaagse consument te voldoen, zijn ook een antwoord op dit alles.

U heeft het al begrepen: wij zijn van mening dat de concurrentie tussen het stadscentrum en de periferie een veel subtieler probleem is dan het lijkt. In een tijd waarin de Elan-wet in Frankrijk sommigen doet vrezen dat de commerciële ontwikkeling in de periferie zal stagneren, houden wij vol dat de wet voorziet in behoeften waarin de stadscentra nooit volledig zullen kunnen voorzien. En dit neemt alleen maar toe, met de groeiende vraag naar in- en outdoor vrijetijdsactiviteiten, waar retailparken beter op zijn afgestemd. Maar nooit meer in die lelijke schoendozen alstublieft! Maak plaats voor retailparken met een echte architectuur en een onmiskenbare toegevoegde waarde.