Het is tijd voor gemengde vastgoedprojecten. Waar en in welke vorm moet retail worden geïntegreerd in deze nieuwe projecten die verschillende functies combineren? Hoe weet je wat mensen echt nodig hebben? We bekijken twee voorbeeldprojecten op het gebied van functionele mix.

---

De retail staat momenteel voor verschillende uitdagingen:

• De detailhandel buiten de stad wordt steeds meer bekritiseerd omwille van de strijd tegen verdere betonering (ook al blijft deze in de huidige context het meest succesvol);
• Sommige winkelcentra hebben moeite om van de grond te komen of om een tweede adem te vinden;
• In de stadscentra is er een grote commerciële leegstand;
• E-commerce vreet aan een steeds groter marktaandeel van de fysieke retailmarkt, zowel in stadscentra als aan de rand van de stad. In 2020 bedroeg de totale winkelleegstand in Frankrijk 13,5%. De covid-19-crisis heeft het fenomeen in hoge mate versneld omwille van de lockdowns en de opkomst van telewerken.

Anderzijds zien we de opkomst van de consumageerder die voorstander is van bewust consumeren, rekening houdend met de uitdagingen voor het milieu. Deze wil lokaal consumeren en alles in de buurt hebben, nog meer dan voor de start van de gezondheidscrisis. In Brugge bijvoorbeeld is het verzorgingsgebied van het stadscentrum in één jaar tijd geslonken van 20 tot 10 minuten met de auto.

Het nieuwe ideaalbeeld: de kwartierstad waar alle basiswinkels, diensten en vrijetijdsvoorzieningen, maar ook het werk, in maximaal 15 minuten te bereiken zijn (met zachte mobiliteit). Dit alles in een groene omgeving, met kwaliteitsvolle huisvesting voor iedereen.

Tegenwoordig zien steeds meer projecten die aan al deze eisen voldoen het levenslicht. Hoe past retail in hun visie? Deze maakt deel uit van het geheel, want de nieuwe wijken staan in het teken van een functionele mix. Hier volgen twee stedelijke en vastgoedprojecten die typerend zijn voor deze functionele mix en die volgens ons een realistisch beeld geven van de plaats die retail in de toekomst zal innemen.

1. Rout Lëns (Luxemburg, IKO Real Estate)

Rout Lëns, gelegen op een 10 ha groot industrieel braakliggend terrein, is een project in Esch-sur-Alzette op de grens tussen Luxemburg en Frankrijk. De site ligt dichtbij het stadscentrum en in het bijzonder in de buurt van de belangrijkste winkelstraat van Esch.

Participatieve wijk

Uiteindelijk zal in Rout Lëns een geheel nieuwe wijk ontstaan. Een van de interessantste aspecten is dat er aan de bevolking (bewoners en gebruikers van het gebied) werd gevraagd om hun mening te geven over zowel het doel als de vorm van het project, via een online enquête en workshops.

Voor ons zal deze dynamiek van collectieve intelligentie in de toekomst zeker essentieel worden. Wij zijn er verder ook van overtuigd dat de participatieve aanpak het mogelijk maakt de reële behoeften van de bevolking te begrijpen en de aanvaarding van en de betrokkenheid bij het project te bevorderen.

Voorbeeldwijk

Voor ons is een voorbeeldwijk een duurzame en veerkrachtige wijk. En dit in elke zin van het woord. Een wijk die vandaag wordt gebouwd, moet over enkele decennia nog steeds aantrekkelijk en levensvatbaar zijn. Dit omvat vele elementen, van de constructie van een modulair en flexibel gebouw tot een grondige overweging van de plaats die aan de vegetatie wordt gegeven.

Het onroerendgoedproject van Rout Lëns lijkt ons in vele opzichten voorbeeldig:

• Circulaire bouw: veel gedemonteerde materialen worden ter plaatse hergebruikt.  
• De nieuwe wijk zal worden gebouwd rond het bewaard gebleven erfgoed dat er karakter aan zal geven. Vooral de oude markthallen zullen worden hergebruikt voor collectieve doeleinden: een korteketenmarkt, een microbrasserie, een coworking- en tentoonstellingsruimte, een sporthal …  
• Er is dus van in het begin sprake van een functionele mix: 130.000 m2 is bestemd om te wonen (1.400 woningen), 10.000 m2 voor kantoren, 3.000 m2 voor winkels en de rest voor diverse functies, waaronder degene die hierboven werden beschreven.
• Mobiliteit is een sleutelfactor: in deze verkeersluwe zone zijn auto’s welkom, maar zij zullen de ruimte niet bepalen. Openbaar vervoer wordt bevoordeeld en er komt een fietssnelweg.
• De natuur zal de plaats krijgen die haar toekomt, met enerzijds het behoud van de spontaan gegroeide vegetatie en anderzijds de toevoeging van vegetatie die is aangepast aan de veranderende klimatologische omstandigheden. Voor het waterbeheer zal een park met vijvers en een natte tuin worden aangelegd.
• Urban farming: Er zijn stadsmoestuinen voorzien op een perceel van 6.000 m2 (na een sanering en een grondige analyse van de bodem). Zij zouden in staat moeten zijn om een honderdtal huishoudens van voedsel te voorzien in een korte keten. We zijn nog ver verwijderd van totale veerkracht, maar het is een begin.

En de retail?

Zoals we hebben gezien blijft de oppervlakte die aan retail wordt besteed bescheiden. Bovendien betekent de bouw in verschillende fasen dat er een evolutie van de behoeften zal zijn (waaraan uiteraard kan worden tegemoetgekomen) en dat de in het begin opgerichte winkels tijd nodig kunnen hebben om hun kruissnelheid te bereiken.

Hoe kiezen we nu het beste retailaanbod? En hoe kunnen we dit volhouden, ondanks de moeilijkheden die met de lancering gepaard kunnen gaan? De initiatiefnemers hebben ideeën die geïnspireerd zijn op reeds voltooide projecten. We zullen nu bekijken welke vernieuwende keuzes er werden gemaakt in het volgende voorbeeld, nl. Prairie-au-Duc.

2. Prairie-au-Duc (Frankrijk, Groupe Chessé)

De site van Prairie-au-Duc is in feite een veelheid van projecten die sinds het begin van de jaren 2000 deel uitmaken van de algemene herontwikkeling van het Ile de Nantes,. Naast zijn industrieel verleden heeft het veel punten gemeen met het project Rout Lëns, met name de functionele mix.

Het commerciële gedeelte wordt geconfronteerd met dezelfde uitdagingen als die van Rout Lëns: een bouw in verschillende fasen en de wens om de commerciële ruimten vanaf het begin te vullen om de wijk tot leven te brengen. Bovendien is ook de ruimte voor retail eerder beperkt: 2.000 m².

Dit is de aanpak die werd gevolgd:

• Vooraf werd een analyse uitgevoerd om de ideale mix van woningen, kantoren, winkels, enz. te bepalen. Sleutelfactor: complementariteit met het bestaande aanbod in het stadscentrum van Nantes, in de keuze van merken, oppervlakken, enz. ;
• Een actieve benedenverdieping is niet noodzakelijkerwijs gereserveerd voor retail. De nadruk ligt eerder op een intelligente mix: buurtwinkels liggen naast een crèche, een school, een kindertheater, een yogastudio, kantoren … Activiteiten die ook bezoekers/gebruikers van buitenaf kunnen aantrekken;
• Wat de retail betreft wordt voorrang gegeven aan plaatselijke winkels en diensten. Er is een mix van winkels gericht op voedsel en dagelijkse behoeften: een optieker, wijnwinkel, plaatselijke supermarkt, brasserie, kaaswinkel, veganistische speciaalzaak, kapper, bakkerij, enz.
• Flexibiliteit en wendbaarheid blijven de sleutelwoorden. Aangezien de wijk in aanbouw is kunnen de behoeften veranderen en kunnen tijdelijke activiteiten worden overwogen.
• Om ook het aanvankelijke rentabiliteitsprobleem (dat te wijten was aan de opening van de winkels voordat de andere functies waren voltooid) op te vangen werden progressieve huurprijzen ingevoerd.

Hoewel het nog te vroeg is om een definitieve conclusie over deze strategie te trekken lijken de winkels de covid-crisis goed te hebben doorstaan, vermoedelijk dankzij het feit dat ze in de nabijheid liggen. Deze winkels hebben immers nogal geprofiteerd van de gezondheidscrisis.